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山东省淄博市人大常委会


淄博市人大常委会关于加强自身建设的意见

(2008年3月24日市十三届人大常委会第二次会议通过)



为全面提高市人大常委会组成人员的整体素质，更好地履行宪法和法律赋予的职责，充分发挥地方国家权力机关的职能作用，按照认真专业务实的要求，就进一步加强常委会自身建设，提出如下意见。

一、加强思想政治建设，始终保持人大工作的正确方向

1、坚持正确政治方向。在中共淄博市委的领导下，高举中国特色社会主义伟大旗帜，坚持以邓小平理论、“三个代表"重要思想为指导，深入贯彻落实科学发展观和党的十七大精神，把加强社会主义民主法制建设作为根本任务，紧紧围绕建设殷实小康、构建和谐淄博总体目标及全市工作大局，依法履行各项职责，努力在工作中体现党的领导、人民当家作主和依法治国的有机统一。

2、加强政治理论和法律知识学习。自觉学习马列主义、毛泽东思想、中国特色社会主义理论，用马克思主义中国化的最新成果武装头脑。要把深入学习党的十七大、省第九次党代会和市第十次党代会精神作为重点，深刻领会精神实质和科学内涵，自觉遵守党的政治纪律，提高政治思想水平。认真学习宪法及法律法规，学习人民代表大会制度理论、人大业务知识和经济、科技、文化、社会等方面的知识，优化知识结构，丰富知识储备，不断提高依法履行职责的能力。

3、坚持和完善各项学习制度。每年举办一次理论学习读书会、2至3次专题学习报告会或法制讲座，紧密结合经济社会发展和人大工作实际进行学习，注重研究新情况、解决新问题、总结新经验，学以致用，用以促学，真正达到用正确理论武装头脑、指导实践、推动工作的目的。

二、坚持民主集中制原则，不断提高议事决策水平

4、坚持集体行使职权。严格按照民主集中制的组织原则行使各项法定职权，既要充分发扬民主，畅所欲言，充分发表意见，努力营造民主和谐、生动活泼的氛围；又要严格依法办事，依靠集体的智慧和力量，处理和决定重大问题。努力形成科学高效有序的工作机制，提高决策的科学性和民主性。

5、严格按照法定程序议事和履职。认真遵守有关常委会、主任会议、专门委员会议事的法律法规和工作规范，依照法定程序对各项议案进行审议，努力使党的主张通过法定程序成为国家意志。积极运用法定方式和有效形式开展立法、监督等履职活动。

6、带头执行常委会决议决定。常委会组成人员要自觉维护、带头执行常委会集体决定事项，积极主动地围绕常委会工作计划和工作部署履行职责，保证人大及其常委会决议决定的贯彻落实，坚决维护集体领导的权威。

三、坚持群众路线，密切与人大代表和人民群众的联系

7、树立人民利益高于一切的观念。坚持以人为本，高度关注民生，在立法、监督等工作中努力体现和维护人民群众的意愿，依法督促解决好群众最关心、最直接、．最现实的问题。

8、密切与人大代表和人民群众的联系。认真贯彻落实中央9号文件精神，坚持代表主体地位，扎实有效地做好代表工作，为代表依法执行职务提供保障。继续坚持常委会组成人员联系代表制度，坚持常委会的立法和重要活动、重大决策广泛听取代表和社会各界的意见，邀请公民旁听常委会会议，扩大公民有序的政治参与。

9、深入开展调查研究。进一步转变作风，大兴调查研究之风，把市委重大决策、社会普遍关注、政府着力推进的事项作为工作重点，深入基层，调查研究，倾听群众呼声，了解群众意愿，集中群众智慧，提出切实可行的建议和措施，为常委会正确决策提供依据。常委会组成人员每年到基层调研的时间要在两个月以上，并撰写有关调研报告。

10、弘扬求真务实精神。坚持实事求是，一切从实际出发，重实际、说实话、办实事、求实效。谦虚谨慎、艰苦奋斗，反对形式主义、官僚主义和弄虚作假，反对铺张浪费。外出调查研究和活动，要轻车简从，不搞特殊，不给基层增加负担。

11、加强与区县人大的工作联系。注重听取区县人大常委会的意见和建议，经常沟通，密切联系，加强指导，及时总结推广区县人大工作的成功经验和有效做法，共同推动全市人大工作再上新水平。

四、完善和落实工作制度，提高工作效率和工作质量

12、进一步健全工作制度。加强对人大工作规律和工作特点的研究，及时总结经验，不断完善常委会、主任会议、专门委员会、常委会机关及立法、监督、代表等方面的工作制度，使各项工作有章可循，促进工作的制度化、规范化。

13、自觉遵守工作制度。常委会组成人员要自觉执行常委会的各项规章制度，遵守常委会组成人员守则，遵守工作纪律，讲求办事程序，严格按照法律和制度履行职责和开展活动。

14、营造和谐有序的工作氛围。树立常委会工作“一盘棋"思想，加强团结，顾全大局，密切专门委员会之间j常委会工作部门之间、专门委员会与常委会工作部门之间的联系、协调与合作，形成和谐有序的工作运行机制。密切常委会组成人员之间的联系，相互尊重，相互支持，共同营造民主和谐、依法有序、干事创业的良好氛围。

五、坚持勤政廉政，树立常委会的良好形象

15、加强反腐倡廉建设。坚决贯彻落实中央和省、市委关于加强反腐倡廉建设的部署，旗帜鲜明地反对腐败。常委会组成人员要模范地遵守国家法律法规，遵守廉洁自律的各项规定，提高拒腐防变能力，以身作则，严于律己，爱岗敬业，恪尽职守，勤政为民，自觉防止和抵制腐败现象和不正之风。

16、加强思想道德修养。大力弘扬胡锦涛总书记倡导的八个方面的良好风气，树立正确的世界观、人生观、价值观和权力观，增强忧患意识、公仆意识、节俭意识，自觉遵守社会公德、职业道德、家庭美德，培养健康的生活情趣，保持高尚的精神追求。

17、自觉接受人大代表和人民群众监督。进一步强化国家权力机关对人民负责、受人民监督的宪法意识，以对人民高度负责的事业心和责任感，全心全意为人民服务，自觉接受人大代表和人民群众的监督，树立和维护人大及其常委会的良好形象。

解析房地产居间合同条款的法律效力

奚正辉


案例：出售方刘先生委托房地产中介公司出售上海市闵行区一套公寓房屋，总价为人民币320万元。2008年3月4日，中介公司找到了买受方张女士，三方遂签署了《房地产居间合同》，居间合同对房屋买卖的条件约定的非常清楚，而且居间合同第6.3条约定：“甲、乙双方签署本合同后，任何一方违约或双方合意解除本合同，导致双方无法签署买卖合同的，违约方或合意解除合同的双方应向丙方支付实际成交价格的1％，作为丙方在居间活动中相关店面运营、市场调查、广告企划、交涉、协商、咨询等服务活动的费用、各项隐性成本及违约赔偿。”同日出售方收到了中介公司转付的定金5万元。

　　2008年3月8日，出售方与买受方签署了《解约协议》，协议约定：因出售方违约，同意双倍返还定金10万元给买受方，双方签署的《房地产居间合同》解除。

　　中介公司遂到上海市闵行区人民法院起诉出售方刘先生要求支付总房价的1％，即32000.00元。

　　闵行法院判决依据《合同法》第40条的规定：“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”故判决驳回中介公司的诉讼请求，中介公司不服，提出上诉，后双方调解达成一致刘先生适当补偿中介公司后结案。
　　本文着重讨论居间合同约定出售方或买受方违约导致房屋买卖合同无法签订时，出售方或买受方承担违约责任条款的效力问题。

一、 法律对居间合同的规定

　　目前中介公司的操作方式都是以居间的方式进行，这已经在业内形成共识。作为居间合同，《合同法》第426条：“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。”第427条：“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。”
　　合同法区分了两种情况：促成合同成立，中介公司有权要求支付报酬；未促成合同成立，中介公司可以要求必要费用。这里的合同应该是指房地产买卖合同，但是居间合同约定了买卖合同的所有条款，而且中介公司促成买卖双方签署了，应该视为已经促成买卖合同成立。故笔者认为，当买卖双方违约不肯签订买卖合同，中介公司有权要求支付报酬，这在法理上应该没有问题，但在实际操作中，法院支持的很少，因为法院往往看结果，注重形式。
　　中介公司提起诉讼，诉讼方式主要有三种情况：1、促成房地产买卖合同成立，要求支付报酬；2、因买卖双方违约，未促成房地产买卖合同成立，要求支付必要费用；3、因买卖双方违约，未促成房地产买卖合同成立，要求支付违约金。前面两种法律有明确规定，其实第3种《合同法》第107条也有规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”

二、 格式条款的理解

　　居间合同由三方签署即生效，作为合同当然可以约定违约条款，审判实践中，该违约条款往往被认定为格式条款而无效。
　　所谓格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。
　　作为格式条款必须满足三个条件：1、提供者预先拟定的；2、重复使用的；3、未与对方协商的，对方不可能修改的。
　　本案例中中介公司用笔填写了违约金实际成交价格的1％，笔者认为该条款未必构成格式条款，因为该条款是手写的，而且该违约金根据不同案件是双方协商约定的。
　　即使该条款被法院认为是格式条款，也未必就无效，因为只有符合了《合同法》第40条规定的情形才被认定无效，其规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”目前法院认定格式条款的理由是中介公司提供格式条款免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。其实细分一下，应该是加重对方责任，被认定无效。其实这里又有一个问题会有争议，如何认定加重对方责任。法院通常的理由是无论中介公司促成还是未促成合同成立，都要对方支付1％，是加重了对方的责任，故认定无效。违约金的条款本身就存在过高或过低之分，对方完全可以依据合同法要求法院调整违约金。实际上，若该居间合同继续履行，中介公司可以获得2％的报酬，现因对方违约，导致中介公司损失了2％的服务费，该违约金相对损失而言还是低的。故笔者认为对方要求法院调低违约金，法院都不应该支持。若该违约金是合理的，就不存在加重对方责任，应该是有效条款。
　　其实违约金条款的效力问题，实质还是违约金高低的问题，案例中若中介公司约定违约金是1元，肯定不是格式条款，当然是有效了。从法院的判决思路而言，就存在一个困惑，违约金约订到多少算是格式条款。其实笔者认为，在案例中约定1％，是不高的，因为中介公司损失的是2％。笔者也见过有些中介公司约定的违约金达到了2％，若是这种情况，有可能因为违约金过高而被认定为格式条款。

　　其实法院的这种思路本身就是错误的，格式条款的认定不应该取决于违约金数额的高低，而是要满足格式条款的要件。笔者认为在案例中的违约金条款就不应该认定是格式条款，违约金的约定本来就有高低，而且当事人可以根据损失来调整。在市场经济如此发达的现在，动不动就被认定是无效条款，会有损交易安全，导致交易的不稳定，甚至影响一个行业的健康发展。当然买卖双方当事人遇到这种事情，也需要慎重，因为法官内各法官的思路看法也不太一样。


上海中汇律师事务所 奚正辉 律师