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广东省江门市房产管理局


关于印发《江门市住房公积金个人住房贷款管理办法》的通知



江房［2005］143号



各住房公积金缴存单位：



　　《江门市住房公积金个人住房贷款管理办法》业经市住房公积金管理委员会会议讨论通过，并经市人民政府同意，现印发给你们，请遵照执行。各单位在执行过程中如发现有新问题，请及时向市住房公积金管理中心反映。





　　　　　　　　　　　　　　　江门市房产管理局

　　　　　　　　　　　　　　　二○○五年六月二十三日




江门市住房公积金个人住房贷款管理办法



　　第一条　为改善职工居住条件，满足职工住房需求，加快住房建设，促进住房消费，规范江门市住房公积金个人住房贷款管理。根据国务院《住房公积金管理条例》、中国人民银行《个人住房贷款管理办法》、《中华人民共和国担保法》、《贷款通则》、《江门市住房公积金管理办法》及有关法律法规，结合我市实际，制定本办法。



　　第二条　本办法称住房公积金个人住房贷款是指江门市住房公积金管理中心(以下简称“中心”，含新会区管理部、开平市管理部、台山市管理部、鹤山管理部、恩平市管理部)，运用归集的住房公积金，委托承办银行向已正常缴存住房公积金的职工发放的个人住房贷款。本办法称职工是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私有企业及其


他城镇企业、事业单位工作的在职人员（含合同工）。



　　第三条　住房公积金个人住房贷款只限于在江门市行政区域内购买自用商品住房、经济适用住房、房改房、二手房。



　　第四条　在本市购买自住住房，并按月缴存住房公积金的职工（含已享受福利分房或货币分房的职工），均可申请住房公积金个人住房贷款。



　　第五条　借款人须具备下列条件:



　　（一）有城镇常住户口或有效居留身份证件（含中华人民共和国居民身份证、军人证），且有完全民事行为能力；



　　（二）江门市常住户口的，申请住房公积金个人住房贷款时已连续缴存住房公积金6个月以上（含6个月），非江门市常住户口的，申请住房公积金个人住房贷款时已连续缴存住房公积金12个月以上（含12个月），申请时，申请人仍正常缴交住房公积金；



　　（三）有购房合同或协议；



　　（四）已按规定的比例交纳首期购房款；



　　（五）能提供“中心”认可的合法有效的担保；



　　（六）具有稳定的职业和收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力；



　　（七）借款人和购房合同中的购房人必须一致。



　　第六条　最高贷款额度由江门市住房公积金管理委员会确定，职工贷款额度的计算公式是：（购房人住房公积金年缴存额×至退休工作年限+配偶住房公积金年缴存额×至退休工作年限）×２。“中心”有权根据拟购住房的价格、借款人的还款能力及其住房公积金帐户余额等因素,对根据公式计算出来的贷款额度进行调整,决定职工住房公积金个人住房贷款的具体额度,但最高不能超过江门市住房公积金管理委员会确定的最高贷款额度。



　　一手商品房最高可贷比例是总房价的80%，二手房最高可贷比例是评估价值与交易价值较低者的70%。若住房公积金个人住房贷款额度仍然不足的，可同时申请商业性住房贷款。



　　还清公积金贷款本息后，在江门市行政区区域内再次购买自住住房时，可以再次申请住房公积金个人住房贷款。



　　两个或两个以上住房公积金个人住房贷款申请人购买同一住房，贷款额度为每个住房公积金个人住房贷款申请人最高可贷款额度之和，合计不超过江门市住房公积金管理委员会确定的最高贷款额度的两倍。



　　第七条　贷款期限最长为30年，其中一手房最长为30年，二手房最长为20年，且受借款申请人法定退休年龄的限制，即借款人年龄加上借款年限不超过国家法定退休年龄，若为共同申请人，则以年龄小的为计算依据。


　　“中心”有权根据拟购住房的价格，借款人的还款能力等因素,对贷款期限进行调整,决定具体的贷款期限。



　　第八条　贷款利率按中国人民银行规定的住房公积金贷款利率执行。



　　第九条　贷款按如下程序办理：



　　（一）贷款申请：借款人凭购房合同或协议、身份证、户口簿、住房公积金缴存证明和首期付款的发票向承办银行或“中心”提出申请并填写申请表。



　　（二）贷款审核：1、组合性贷款，借款人向承办银行提出申请，承办银行对借款人的申请资料初审后，拟定借款人的担保方式、贷款金额、贷款期限以及还款方式，并要求借款人填写贷款有关资料。承办银行对借款人提交资料审查确认后，交“中心”审批。“中心”审批核定贷款额度后，转承办银行办理。2、住房公积金个人住房贷款，借款人可向承办银行提出申请（向承办银行提出申请的程序与组合性贷款程序相同），也可向“中心”直接申请。向“中心”直接申请的，“中心”对借款人的申请资料初审后，拟定借款人的担保方式、贷款金额、贷款期限以及还款方式，并要求借款人填写贷款有关资料。由“中心”审批核定贷款额度，直接与借款人办理签定借款合同等手续后，转承办银行办理。



　　（三）贷款发放：借款人办妥担保、保险等手续后，在承办银行开设还款帐户，承办银行根据“中心”发出的《个人住房公积金委托贷款发放通知书》发放贷款，把贷款资金划给售房人。



　　第十条　借款人可选择等额本息还款法或等额本金还款法偿还住房公积金个人住房贷款，借款人按借款合同约定的还款日提前将应还本息存入还款帐户，承办银行每月按期从帐户中扣收。



　　第十一条　每月还款额计算公式：



　　（一）等额本息还款法。每月偿还贷款本息金额 =(贷款本金×月利率×（1+月利率）^还款月数)/((（1+月利率）^还款月数)－1)



　　（二）等额本金还款法。每月还款额＝贷款本金/贷款期月数 +(贷款本金－已归还贷款本金累计额)×月利率



　　第十二条　借款人未按期归还贷款本息的，视同借款人单方违约，并按中国人民银行规定计收罚息；同时，承办银行及“中心”有权依法处置抵押物或质押物，并追究借款人、担保人的责任，或由保证方代为偿还。



　　第十三条　借款人若提前归还贷款本息，须填写《提前还款申请书》，经“中心”审批，承办银行审核同意后，可偿还全部或部分贷款（部分提前还款金额每次不得低于人民币壹万元）。



　　借款人还清全部贷款本息后，凭承办银行出具的《他项权利注销登记表》或《还款证明》到原房地产抵押登记部门办理注销抵押手续，并按保险公司的规定办理退保手续。



　　第十四条　“中心”在审核贷款时，认为有必要增加贷款担保的，借款人可以以有价证券质押，但须提供承办银行或“中心”认可的有价证券，出质人和承办银行签订质押合同，并将有价证券交承办银行保管，质押行为须按照质押合同执行。有价证券的质押率由“中心”确定，但最高质押率不得超过质押物价值的90%。



　　第十五条　借款人以所购房产或他人房产作为抵押的，与承办银行或“中心”签订房地产抵押合同，到房地产抵押登记部门办理他项权登记，将《房屋他项权证》交承办银行保管，抵押行为按照房地产抵押合同执行。抵押物需估价的（指二手房），由具有评估资质的机构进行评估，抵押率不得超过抵押物评估值的70％。



　　第十六条　借款人为非本市常住户口的，除足额提供抵押外，还必须提供具有本市常住户口、有偿还能力的自然人担保。保证方与承办银行签订保证合同，保证行为按照保证合同执行。



　　第十七条　借款人在房地产抵押合同签定前必须按有关规定办理有关保险手续，保险金额不得少于借款额，并将承办银行或“中心”作为保险合同的第一受益人。



　　第十八条　房屋及贷款保险期限不短于借款期限。在合同约定借款期间借款人不得以任何理由中断或解除保险合同，否则，承办银行有权代办保险，一切保险费用由借款人承担。在保险期内，房屋如发生保险责任范围以外、因借款人过错而造成的损毁，由借款人负全部责任。



　　第十九条　借款人在还款期限内死亡、失踪或丧失民事行为能力后无法定继承人或受遗赠人，或其法定继承人、受遗赠人拒绝履行借款合同的，承办银行有权依照借款合同及房地产抵押合同或质押合同的规定处分抵押物或质押物。



　　第二十条　处分抵押物或质押物所得价款，扣除处置抵押物、质押物各项税费后不足偿还贷款本息的，承办银行及“中心”有权向债务人继续追偿未偿还的贷款本息；其价款超过应偿还部分，承办银行应退还抵押人或出质人。



　　第二十一条　借款人有下列情形之一的，按照借款合同及质押合同或保证合同的规定承担违约责任：



　　（一）借款人不按期归还贷款本息的；



　　（二）借款人提供虚假文件或资料已经或可能造成贷款损失的；



　　（三）未经贷款人同意，借款人将设定抵押权的财产或权益出售、转让、赠与或重复抵押的；



　　（四）借款人所设定抵押的房产遇拆迁，借款人未事先通知承办银行或“中心”，并未办理贷款清偿手续或重新落实新的担保方式的；



　　（五）借款人拒绝或阻挠贷款人对贷款使用情况进行监督检查的；



　　（六）借款人与其他法人或经济组织签订有损承办银行或“中心”权益的合同或协议的;



　　（七）保证人违反保证合同或丧失承担连带责任能力，抵押物因损毁不足以清偿贷款，质押物明显减少影响贷款人实现质权，而借款人未按要求落实新保证或新抵押、质押的。



　　第二十二条　在办理贷款过程中所发生的抵押、保险费用由借款人承担。



　　第二十三条　本办法由江门市住房公积金管理中心负责解释。



　　第二十四条　以前有关江门市住房公积金贷款的其他文件如与本办法相抵触的停止执行。



　　第二十五条　本办法自印发之日起施行。


建设部


房屋建筑工程质量保修办法

(建设部2000年6月30日)

　　第一条　为保护建设单位、施工单位、房屋建筑所有人和使用人的合法权益，维护公共安全和公众利益，根据《中华人民共和国建筑法》和《建设工程质量管理条例》，制订本办法。

　　第二条　在中华人民共和国境内新建、扩建、改建各类房屋建筑工程（包括装修工程）的质量保修，适用本办法。

　　第三条　本办法所称房屋建筑工程质量保修，是指对房屋建筑工程竣工验收后在保修期限内出现的质量缺陷，予以修复。

　　本办法所称质量缺陷，是指房屋建筑工程的质量不符合工程建设强制性标准以及合同的约定。

　　第四条　房屋建筑工程在保修范围和保修期限内出现质量缺陷，施工单位应当履行保修义务。

　　第五条　国务院建设行政主管部门负责全国房屋建筑工程质量保修的监督管理。

　　县级以上地方人民政府建设行政主管部门负责本行政区域内房屋建筑工程质量保修的监督管理。

　　第六条　建设单位和施工单位应当在工程质量保修书中约定保修范围、保修期限和保修责任等，双方约定的保修范围、保修期限必须符合国家有关规定。

　　第七条　在正常使用下，房屋建筑工程的最低保修期限为：

　　㈠地基基础和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；

　　㈡屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；

　　㈢供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；

　　㈣电气系统、给排水管道、设备安装为2年；

　　㈤装修工程为2年。

　　其他项目的保修期限由建设单位和施工单位约定。

　　第八条　房屋建筑工程保修期从工程竣工验收合格之日起计算。

　　第九条　房屋建筑工程在保修期限内出现质量缺陷，建设单位或者房屋建筑所有人应当向施工单位发出保修通知。

　　施工单位接到保修通知后，应当到现场核查情况，在保修书约定的时间内予以保修。发生涉及结构安全或者严重影响使用功能的紧急抢修事故，施工单位接到保修通知后，应当立即到达现场抢修。

　　第十条　发生涉及结构安全的质量缺陷，建设单位或者房屋建筑所有人应当立即向当地建设行政主管部门报告，采取安全防范措施；由原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出保修方案，施工单位实施保修，原工程质量监督机构负责监督。

　　第十一条　保修完后，由建设单位或者房屋建筑所有人组织验收。涉及结构安全的，应当报当地建设行政主管部门备案。

　　第十二条　施工单位不按工程质量保修书约定保修的，建设单位可以另行委托其他单位保修，由原施工单位承担相应责任。

　　第十三条　保修费用由质量缺陷的责任方承担。

　　第十四条　在保修期内，因房屋建筑工程质量缺陷造成房屋所有人、使用人或者第三方人身、财产损害的，房屋所有人、使用人或者第三方可以向建设单位提出赔偿要求。建设单位向造成房屋建筑工程质量缺陷的责任方追偿。

　　第十五条　因保修不及时造成新的人身、财产损害，由造成拖延的责任方承担赔偿责任。

　　第十六条　房地产开发企业售出的商品房保修，还应当执行《城市房地产开发经营管理条例》和其他有关规定。

　　第十七条　下列情况不属于本办法规定的保修范围：

　　㈠因使用不当或者第三方造成的质量缺陷；

　　㈡不可抗力造成的质量缺限。

　　第十八条　施工单位有下列行为之一的，由建设行政主管部门责令改正，并处1万元以上3万元以下的罚款。

　　㈠工程竣工验收后，不向建设单位出具质量保修书的；

　　㈡质量保修的内容、期限违反本办法规定的。

　　第十九条　施工单位不履行保修义务或者拖延履行保修义务的，由建设行政主管部门责令改正，处10万元以上20万元以下的罚款。

　　第二十条　军事建设工程的管理，按照中央军事委员会的有关规定执行。

　　第二十一条　本办法由国务院建设行政主管部门负责解释。

　　第二十二条　本办法自发布之日起施行。