关于印发《遵义市城镇低收入家庭认定暂行办法》的通知
贵州省遵义市人民政府办公室
关于印发《遵义市城镇低收入家庭认定暂行办法》的通知
遵府办发〔2010〕7号
各县、自治县、区（市）人民政府，新蒲新区管委会，市人民政府各工作部门：
《遵义市城镇低收入家庭认定暂行办法》已经市人民政府同意，现印发给你们，请遵照执行。
二○一○年一月十九日
遵义市城镇低收入家庭认定暂行办法
为规范社会救助包括廉租住房、经济适用住房保障中城镇低收入家庭的认定工作，确保认定的科学合理、准确无误，做到公开、公正、公平，根据国家八部委《城市低收入家庭认定办法》（民发〔2008〕156号）等有关文件精神，结合我市实际，制定本办法。
第一条 城镇低收入家庭认定的原则：
（一）实事求是、及时准确;
（二）分级负责、属地管理;
（三）公开、公平、公正。
第二条 本办法所称城镇低收入家庭，是指具有遵义市非农业常住户口，共同生活的家庭成员, 实际人均月收入等于或低于遵义市辖各县 (市、区)当地规定的最低工资标准70%的城镇居民家庭。城镇低收入家庭收入标准实行动态管理,每年公布一次，由县（市、区）人民政府制定，并报上级人民政府备案。认定审批时间可定为一年两次，也可由县（市、区）结合实际自定。
第三条 本办法所称家庭成员，是指具有法定赡养或抚（扶）养关系，户口在一起且长期共同生活的人员。户籍迁移出市区的普通高校大中专在校学生或现役军人（义务兵），视为家庭成员。
第四条 市民政部门负责全市城镇低收入家庭认定的组织、管理和协调工作。各县（市、区）民政部门负责本行政区域内城镇低收入家庭收入核定的管理工作；街道办事处或乡镇人民政府负责本区域内城市低收入家庭核定的具体工作；社区居委会根据街道办事处或乡镇人民政府的委托，负责本区域内城镇低收入家庭收入核定的日常服务工作。
第五条 县（市、区）两级人民政府发展改革、物价、公安、财政、劳动和社会保障、房管、金融、税务、工商、统计等部门在各自职责范围内做好城镇低收入家庭收入核定的有关工作。
第六条 遵义市城市居民最低生活保障家庭可直接认定为城镇低收入家庭，不再重复进行家庭收入核定和发证。
第七条 县（市、区）人民政府和街道办事处、乡镇人民政府要切实加强城市低收入家庭收入核定的工作机构、人员队伍建设，落实必要的工作人员和工作经费。
第八条 对城镇低收入家庭的认定应当按照下列程序办理：
（一）由户主本人提出书面申请，报户籍所在地或居住地居（村）委会，并同时提供下列材料：
1．书面申请报告；
2．家庭成员的户口簿及其复印件；
3．身份类证件及其复印件；
4．收入状况证明；
5．婚姻状况证明；
6．市民政部门确定的其他有关证件和证明材料。
7．收入核定授权书；
8．家庭财产清单。
（二）居（村）民委员会受街道办事处（乡镇人民政府）的委托，对申请人的家庭收入、家庭财产和实际生活状况进行调查核实，并确定申请审核家庭的人均收入数额。居（村）民委员会在调查核实过程中，应当成立居（村）民委员会成员组成的调查评估小组（以下简称调查评估小组），经民主评议同意后张榜公示，张榜公示的时间应不少于5天。经公示无异议的，由申请人填写《城镇低收入家庭认定审批表》，连同申请材料一并报街道办事处（乡镇人民政府）审核。
（三）街道办事处（乡镇人民政府）对居（村）民委员会上报的材料进行审核。审核后张榜公示，张榜公示的时间应不少于5天。经公示无异议的，在《城镇低收入家庭认定审批表》上签署意见， 盖章后报县（市、区）民政部门。经审核不符合条件的，应当以书面形式通知申请人。
（四）县（市、区）民政部门负责对街道办事处（乡镇人民政府）上报的材料进行审查认定。经审查符合市区城镇低收入家庭认定条件的，认定为城镇低收入家庭，并颁发《城镇低收入家庭证》；经审查不符合条件的，应当以书面形式通知申请人。
（五）各县（市、区）民政部门应当将最终认定的城市低收入家庭名单上报市民政部门备案。居（村）民委员会应当自收到申请材料之日起20个工作日内完成对相关情况的调查核实。街道办事处（乡镇人民政府）应当自收到上报材料之日起5个工作日内完成对上报材料的审核。各县（市、区）民政部门应当自收到上报材料之日起5个工作日内完成对上报材料的审查。
第九条 对城镇低收入家庭收入的调查统计，应当以调查期间实际发生的城镇居民可支配收入数额为准。有下列情形之一的，不能认定为低收入家庭：
（一）家庭日常生活消费水平明显高于本市城市低收入家庭标准的；
（二）在就业年龄内具有劳动能力的下岗、失业、无业人员，不按要求进行求职、失业登记或进行了登记但无正当理由两次不接受就业服务机构或者街道办事处、乡（镇）人民政府、社区劳动保障工作机构等单位介绍就业的；
（三）故意放弃法定赡养、抚（扶）养费和转移个人资产的；
（四）拥有轿车、客货车等机动车的（残疾人专用车除外）；
（五）非拆迁原因购买商品房、自建住房建筑面积人均超过15平方米的；
（六）安排子女出国留学或选择高收费私立学校就读的；
（七）家庭成员吸毒、赌博、酗酒且不悔改的；
（八）三年内购买高级音响、空调、钢琴等高档电器和非生活必需品的；
（九）拒绝配合家庭收入调查或隐瞒家庭真实收入（包括非稳定性隐蔽收入），提供虚假证明的。
（十）经民政部门认定的其他不符合低收入家庭条件的。
第十条 评定城镇低收入家庭收入包括家庭收入和家庭财产两项指标。
本办法所称城镇居民家庭收入是指家庭成员在一定期限内拥有的全部可支配收入，包括家庭总收入扣除交纳的个人所得税、个人交纳的社会保障支出以及记账补贴后的收入，具体由工资性收入、经营净收入、财产性收入和转移性收入四部分组成，其中：
（一）工资性收入，是指就业人员通过各种途径得到的全部劳动报酬，包括所从事的主要职业的工资以及从事第二职业、其他兼职和零星劳动得到的其它劳动收入。
（二）经营净收入，是指个体或私营业主扣除经营费用后所取得的营业收入或销售收入以及经营房屋出租业务的租金收入。
（三）财产性收入，是指家庭拥有的动产、不动产等所获得的收入。主要包括：
1.利息收入；
2.股息与红利收入；
3.参加储蓄性保险所获得的收益；
4.从事股票投资、保险以外的其他投资行为所获得的收益；
5.知识产权收入；
6.其他财产性收入。
（四）转移性收入，是指国家、单位、社会团体对居民家庭的各种转移支付和居民家庭间的收入转移。主要包括：
1.政府对个人收入转移的离退休金、社会救济收入、失业保险金、赔偿收入等；
2.单位对个人收入转移的经济补偿金、保险索赔、住房公积金等；
3.家庭间的赠送和赡养等。
家庭财产是指家庭成员拥有的全部存款、房产、车辆、有价证券等财产。
第十一条 下列收入不计入城镇居民可支配收入：
（一）优抚对象和工（公）伤人员的抚恤金、补助金、保健金和护理费；
（二）因公致残人员的护理费；
（三）因公死亡人员的丧葬费及其家属享受的一次性抚恤金；
（四）按规定由个人交纳的住房公积金、养老保险费和医疗保险费等；
（五）政府和社会给予在校贫困生的救助金、生活补贴及在校学生获得的奖学金、助学贷款等;
（六）政府颁发的一次性见义勇为奖励和劳动模范荣誉津贴；
（七）政府和社会给予的临时性生活救助金;
（八）县级以上人民政府确定的其他不计入家庭收入的项目。
第十二条 对工资性收入的调查评估应当按照下列规定进行：
对申请城镇低收入家庭收入进行核定至少要以最近6个月的收入和财产状况进行调查核实和评定。
（一）对在职职工收入的核定，应当由职工所在单位出具职工收入情况证明，经单位主要领导签字并加盖单位公章后，由调查评估小组核定。对连续6个月以上未领到或未足额领到工资的在职职工，应当按实际收入计算职工收入。
（二）对从事第二职业、其他兼职和零星劳动得到的其它劳动收入，应当经申请人诚信申报后，由调查评估小组根据申报情况和调查评估的结果认定。其中，属于在市场、商店、早市、夜市等商业场所从事经营活动的，应当由市场主管部门出具从事经营活动人员的收入情况证明；市场主管部门不能证明其从事经营活动所取得的收入的，应当经申请人诚信申报后，由调查评估小组根据申报情况和调查评估的结果认定。
第十三条 对经营净收入，应当经申请人诚信申报后，由调查评估小组根据申报情况和调查评估的结果认定。
第十四条 对财产性收入的调查评估应当按照下列规定进行：
（一）对动产和不动产，应当经申请人诚信申报后，由调查评估小组根据申报情况和调查评估的结果认定。
（二）对出让财产使用权所获得的利息、租金、专利收入和财产营运所获得的收益，签订合同的，应当按照合同核定收入；合同价款明显低于市场价格的，由调查评估小组根据调查评估的结果认定。未签订合同的，应当经申请人诚信申报后，由调查评估小组根据申报情况和调查评估的结果认定。
第十五条 对转移性收入的调查评估应当按照下列规定进行：
（一）对离退休金，凭本人离退休金领取存折予以认定；
（二）对失业保险金，凭本人《失业证》予以认定；
（三）对遗属补助费，凭单位开具的遗属补助费证明等予以认定；
（四）对赔偿收入，凭人民法院调解书、判决书等证明文件予以认定；
（五）对经济补偿金，凭用人单位解除或终止劳动合同证明文件以及发放证明资料等予以认定；
（六）对社会救济收入，凭民政部门出具的证明予以认定；
（七）对赡养费和抚（扶）养费，按照有关裁决或判决的数额计算；没有裁决或判决的，按照赡养和抚（扶）养人的家庭总收入扣除家庭成员每人的低收入标准后的余额计算，计算公式为：赡（抚、扶）养费=（家庭总收入—政府公布的低收入标准 × 家庭总人数）÷被赡（抚、扶）养人总数。
（八）对住房公积金，凭公积金查询存折予以认定；
（九）对捐赠收入和其他转移性收入，经申请人诚信申报后，由调查评估小组根据申报情况和调查评估的结果认定。
第十六条 申请人及其家庭成员应当主动接受、配合居（村）民委员会、街道办事处（乡镇人民政府）和民政等部门的调查，并按规定及时如实提供相关材料。
第十七条 申请人及其家庭成员如不按规定如实申报收入状况或提供其他虚假证明材料的，隐瞒收入和财产，骗取城镇低收入家庭待遇的，其所在家庭不得认定为市区城镇低收入家庭；已经认定为市区城镇低收入家庭的，民政部门应当撤销认定，并记入人民银行企业和个人信用信息基础数据库和诚信体系，构成犯罪的，应当依法追究刑事责任。
有关部门或单位不按规定出具收入情况证明或者在出具证明时弄虚作假的，由各县（市、区）民政部门责令改正；对相关责任人由有权机关依法予以处理；构成犯罪的，应当依法追究刑事责任。
对认定过程中的每个环节，居（村）民委员会、街道办事处（乡镇人民政府）和各县、区（市）民政部门都应由责任人签字并加盖公章后方能将审核结果和有关材料上报；对在认定过程中弄虚作假的，应追究单位和责任人的责任；构成犯罪的，应当依法追究刑事责任。
第十八条 市民政部门应当加强对城镇低收入家庭认定工作的监督和管理；县（市、区）民政部门应当按户建立收入审核档案，并将低收入家庭的变动情况、享受救助的情况，及时登记归档；各县（市、区）民政部门和街道办事处及乡镇人民政府应当设立举报箱和举报电话，自觉接受社会和公众的监督。
第十九条 城镇低收入家庭认定工作应当实行动态管理，低收入证明有效期为一年。各县（市、区）民政部门应当对认定的市区城镇低收入家庭每年审核一次，并根据城市低收入家庭人口、收入以及财产变动情况重新出具家庭收入核定证明。
第二十条 各县（市、区）依据本办法制定实施细则。
第二十一条 本办法由市民政局会同有关部门解释。
第二十二条 本办法自2010年1月20日起施行。
商业银行房地产贷款风险管理指引
中国银行业监督管理委员会
商业银行房地产贷款风险管理指引
中国银行业监督管理委员会
2004年9月2日
第一章 总 则
第一条 为提高商业银行房地产贷款的风险管理能力，根据有关银行监管法律法规和银行审慎监管要求，制定本指引。
第二条 本指引所称房地产贷款是指与房产或地产的开发、经营、消费活动有关的贷款。主要包括土地储备贷款、房地产开发贷款、个人住房贷款、商业用房贷款等。
本指引所称土地储备贷款是指向借款人发放的用于土地收购及土地前期开发、整理的贷款。土地储备贷款的借款人仅限于负责土地一级开发的机构。
房地产开发贷款是指向借款人发放的用于开发、建造向市场销售、出租等用途的房地产项目的贷款。
个人住房贷款是指向借款人发放的用于购买、建造和大修理各类型住房的贷款。
商业用房贷款是指向借款人发放的用于购置、建造和大修理以商业为用途的各类型房产的贷款。
第二章 风 险 控 制
第三条 商业银行应建立房地产贷款的风险政策及其不同类型贷款的操作审核标准，明确不同类型贷款的审批标准、操作程序、风险控制、贷后管理以及中介机构的选择等内容。
商业银行办理房地产业务，要对房地产贷款市场风险、法律风险、操作风险等予以关注，建立相应的风险管理及内控制度。
第四条 商业银行应建立相应的监控流程，确保工作人员遵守上述风险政策及不同类型贷款的操作审核标准。
第五条 商业银行应根据房地产贷款的专业化分工，按照申请的受理、审核、审批、贷后管理等环节分别制定各自的职业道德标准和行为规范，明确相应的权责和考核标准。
第六条 商业银行应对内部职能部门和分支机构房地产贷款进行年度专项稽核，并形成稽核报告。稽核报告应包括以下内容：
（一）内部职能部门和分支机构上年度发放贷款的整体情况；
（二）稽核中发现的主要问题及处理意见；
（三）内部职能部门和分支机构对上次稽核报告中所提建议的整改情况。
第七条 商业银行对于介入房地产贷款的中介机构的选择，应着重于其企业资质、业内声誉和业务操作程序等方面的考核，择优选用，并签订责任条款，对于因中介机构的原因造成的银行业务损失应有明确的赔偿措施。
第八条 商业银行应建立房地产行业风险预警和评估体系，对房地产行业市场风险予以关注。
第九条 商业银行应建立完善的房地产贷款统计分析平台，对所发放贷款的情况进行详细记录，并及时对相关信息进行整理分析，保证贷款信息的准确性、真实性、完整性，以有效监控整体贷款状况。
第十条 商业银行应逐笔登记房地产贷款详细情况，以确保该信息可以准确录入银行监管部门及其他相关部门的统计或信贷登记咨询系统，以利于各商业银行之间、商业银行与社会征信机构之间的信息沟通，使各行充分了解借款人的整体情况。
第三章 土地储备贷款的风险管理
第十一条 商业银行对资本金没有到位或资本金严重不足、经营管理不规范的借款人不得发放土地储备贷款。
第十二条 商业银行发放土地储备贷款时，应对土地的整体情况调查分析，包括该土地的性质、权属关系、测绘情况、土地契约限制、在城市整体综合规划中的用途与预计开发计划是否相符等。
第十三条 商业银行应密切关注政府有关部门及相关机构对土地经济环境、土地市场发育状况、土地的未来用途及有关规划、计划等方面的政策和研究，实时掌握土地价值状况，避免由于土地价值虚增或其他情况而导致的贷款风险。
第十四条 商业银行应对发放的土地储备贷款设立土地储备机构资金专户，加强对土地经营收益的监控。
第四章 房地产开发贷款的风险管理
第十五条 商业银行对未取得国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证的项目不得发放任何形式的贷款。
第十六条 商业银行对申请贷款的房地产开发企业，应要求其开发项目资本金比例不低于35％。
第十七条 商业银行在办理房地产开发贷款时，应建立严格的贷款项目审批机制，对该贷款项目进行尽职调查，以确保该项目符合国家房地产发展总体方向，有效满足当地城市规划和房地产市场的需求，确认该项目的合法性、合规性、可行性。
第十八条 商业银行应对申请贷款的房地产开发企业进行深入调查审核：包括企业的性质、股东构成、资质信用等级等基本背景，近三年的经营管理和财务状况，以往的开发经验和开发项目情况，与关联企业的业务往来等。对资质较差或以往开发经验较差的房地产开发企业，贷款应审慎发放；对经营管理存在问题、不具备相应资金实力或有不良经营记录的，贷款发放应严格限制。对于依据项目而成立的房地产开发项目公司，应根据其自身特点对其业务范围、经营管理和财务状况，以及股东及关联公司的上述情况以及彼此间的法律关系等进行深入调查审核。
第十九条 商业银行应严格落实房地产开发企业贷款的担保，确保担保真实、合法、有效。
第二十条 商业银行应建立完备的贷款发放、使用监控机制和风险防范机制。在房地产开发企业的自有资金得到落实后，可根据项目的进度和进展状况，分期发放贷款，并对其资金使用情况进行监控，防止贷款挪作他用。同时，积极采取措施应对项目开发过程中出现的项目自身的变化、房地产开发企业的变化、建筑施工企业的变化等，及时发现并制止违规使用贷款情况。
第二十一条 商业银行应严密监控建筑施工企业流动资金贷款使用情况，防止用流动资金贷款为房地产开发项目垫资。
第二十二条 商业银行应对有逾期未还款或有欠息现象的房地产开发企业销售款进行监控，在收回贷款本息之前，防止将销售款挪作他用。
第二十三条 商业银行应密切关注房地产开发企业的开发情况，确保对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款后，该房屋能够在合理期限内正式交付使用。
第二十四条 商业银行应密切关注建筑工程款优于抵押权受偿等潜在的法律风险。
第二十五条 商业银行应密切关注国家政策及市场的变化对房地产开发项目的影响，利用市场风险预警预报机制、区域市场分类的指标体系，建立针对市场风险程度和风险类型的阶段监测方案，并积极采取措施化解因此产生的各种风险。
第五章 个人住房贷款的风险管理
第二十六条 商业银行应严格遵照相关个人住房贷款政策规定，不得违反有关贷款年限和贷款与房产价值比率等方面的规定。
第二十七条 商业银行制定的个人住房贷款申请文件应包括借款人基本情况、借款人收支情况、借款人资产表、借款人现住房情况、借款人购房贷款资料、担保方式、借款人声明等要素（其中具体项目内容参见附件1）。
第二十八条 商业银行应确保贷款经办人员向借款人说明其所提供的个人信息（包括借款人所提交的所有文件资料和个人资产负债情况）将经过贷款审核人员的调查确认，并要求借款人据此签署书面声明。
第二十九条 商业银行应将经贷款审核人员确认后的所有相关信息以风险评估报告的形式记录存档。上述相关信息包括个人信息的确认、银行对申请人偿还能力、偿还意愿的风险审核及对抵押品的评估情况（具体内容参见附件2）。
第三十条 商业银行的贷款经办人员对借款人的借款申请初审同意后，应由贷款审核人员对借款人提交文件资料的完整性、真实性、准确性及合法性进行复审。
第三十一条 商业银行应通过借款人的年龄、学历、工作年限、职业、在职年限等信息判断借款人目前收入的合理性及未来行业发展对收入水平的影响；应通过借款人的收入水平、财务情况和负债情况判断其贷款偿付能力；应通过了解借款人目前居住情况及此次购房的首付支出判断其对于所购房产的目的及拥有意愿等因素，并据此对贷款申请做整体分析。
第三十二条 商业银行应对每一笔贷款申请做内部的信息调查，包括了解借款人在本行的贷款记录及存款情况。
第三十三条 商业银行应通过对包括借款人的聘用单位、税务部门、工商管理部门以及征信机构等独立的第三方进行调查，审核贷款申请的真实性及借款人的信用情况，以了解其本人及家庭的资产、负债情况、信用记录等。
商业银行对自雇人士（即自行成立法人机构或其他经济组织，或在上述机构内持有超过10％股份，或其个人收入的主要来源为上述机构的经营收入者）申请个人住房贷款进行审核时，不能仅凭个人开具的收入证明来判断其还款能力，应通过要求其提供有关资产证明、银行对帐单、财务报表、税单证明和实地调查等方式，了解其经营情况和真实财务状况，全面分析其还款能力。
第三十四条 对以个人身份申请的商业用房贷款，如借款人是自雇人士或公司的股东、董事，商业银行应要求借款人提供公司财务报表，业务资料并进行审核。
第三十五条 商业银行应根据各地市场情况的不同制定合理的贷款成数上限，但所有住房贷款的贷款成数不超过80％。
第三十六条 商业银行应着重考核借款人还款能力。应将借款人住房贷款的月房产支出与收入比控制在50%以下（含50%），月所有债务支出与收入比控制在55％以下（含55%）。
房产支出与收入比的计算公式为：（本次贷款的月还款额+月物业管理费）/月均收入
所有债务与收入比的计算公式为：（本次贷款的月还款额+月物业管理费+其他债务月均偿付额）/月均收入
上述计算公式中提到的收入应该是指申请人自身的可支配收入，即单一申请为申请人本人可支配收入，共同申请为主申请人和共同申请人的可支配收入。但对于单一申请的贷款，如商业银行考虑将申请人配偶的收入计算在内，则应该先予以调查核实，同时对于已将配偶收入计算在内的贷款也应相应的把配偶的债务一并计入。
第三十七条 商业银行应通过调查非国内长期居住借款人在国外的工作和收入背景，了解其在华购房的目的，并在对各项信息调查核实的基础上评估借款人的偿还能力和偿还意愿。
第三十八条 商业银行应区别判断抵押物状况。抵押物价值的确定以该房产在该次买卖交易中的成交价或评估价的较低者为准。
商业银行在发放个人住房贷款前应对新建房进行整体性评估，可根据各行实际情况选择内部评估，但要由具有房地产估价师执业资格的专业人士出具意见书，或委托独立的具有房地产价格评估资质的评估机构进行评估；对于精装修楼盘以及售价明显高出周边地区售价的楼盘的评估要重点关注。
对再交易房，应对每个用作贷款抵押的房屋进行独立评估。
第三十九条 商业银行在对贷款申请做出最终审批前，贷款经办人员须至少直接与借款人面谈一次，从而基本了解借款人的基本情况及其贷款用途。对于借款人递交的贷款申请表和贷款合同需有贷款经办人员的见证签署。
商业银行应向房地产管理部门查询拟抵押房屋的权属状况，决定发放抵押贷款的，应在贷款合同签署后及时到房地产管理部门办理房地产抵押登记。
第四十条 商业银行对未完全按照前述要求发放的贷款，应有专门的处理方法，除将发放原因和理由记录存档外，还应密切关注及监控该笔贷款的还款记录。
第四十一条 商业银行应建立逾期贷款的催收系统和催收程序。应将本行内相关的个人信用资料包括逾期客户名单等实行行内共享。
第六章 风险监管措施
第四十二条 银监会及其派出机构定期对商业银行房地产贷款发放规模、资产质量、偿付状况及催收情况、风险管理和内部贷款审核控制进行综合评价，并确定监管重点。
第四十三条 银监会及其派出机构根据非现场监管情况，每年至少选择两家商业银行，对房地产贷款的下列事项进行全面或者专项检查：（一）贷款质量；（二）偿付状况及催收情况；（三）内部贷款审核控制；（四）贷后资产的风险管理；（五）遵守法律及相关规定；（六）需要进行检查的其他事项。
第四十四条 银监会及其派出机构对现场检查中发现的房地产贷款管理存在严重问题的商业银行，将组织跟踪检查。
第四十五条 银监会及其派出机构或银行业自律组织对介入房地产贷款的中介机构，一旦发现其有违背行业规定和职业道德的行为，将及时予以通报。
第七章 附 则
第四十六条 本指引由银监会负责解释。
第四十七条 本指引自发布之日起施行。
附件下载:
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