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商业性经营性用地的历史沿革

闫凤翥


　　第一阶段：协议出让为主阶段
　　1999年1月27日之前主要执行协议出让，部分地块拍卖出让，法律及政策规定不明晰，土地交易市场尚未建立；
　　第二阶段：招拍出让为主阶段
　　1999年1月27日国土资源部下发了《关于进一步推行招标拍卖出让国有土地使用权的通知》国土资发 [1999]第30号文指出：“目前，各地出让国有土地使用权采用招标、拍卖方式的比例很小，经营性房地产开发用地的出让仍主要以协议方式进行，不利于建设公开、公平、公正的土地市场，不利于国有土地资产价值的实现，也不利于集约用地、节省土地使用权” 因此，该通知指出：为加大土地使用制度改革力度，进一步扩大招标、拍卖出让国有土地使用权的范围。明确规定该通知下发后：“商业、旅游、娱乐和豪华住宅等经营性用地，有条件的，都必须招标、拍卖出让国有土地使用权。”只有以获取最高出让金为主要目标，以出价最高为条件确定受让人的；对土地使用者资格没有特别限制，一般单位或个人均可能有受让意向；土地用途无特别限制及要求的三种情况可以协议出让。同时还规定：“对不具备拍卖条件，除获取较高出让金外，还具有其他综合目标或特定的社会、公益建设条件；土地用途受严格限制，仅少数单位或个人可能有受让意向的两种情形之一的必须公开招标出让；对土地使用者有资格限制或特别要求的，可对符合条件的用地申请者进行邀请招标。这一时期的土地交易市场刚刚活跃起来，各地运营机制尚不健全，没有统一的做法。
　　第三阶段：出让方式混合阶段
　　2001年6月，国土资源部发布了《关于整顿和规范土地市场秩序的通知》(174号文)提出建立健全土地市场规范运行的基本制度，包括土地使用权公开交易制度等。计划出让的土地必须在指定场所或通过有关媒体向社会公布。按规定应招标拍卖的，必须公开招标拍卖。协议出让的，必须公布协议结果。有条件的地方要建立有形土地市场，土地交易要在有形市场中公开挂牌进行。土地交易管理的程序要向社会公开，要减少审批环节，降低交易费用，保障交易安全，促进土地使用权流转。此间，协议出让还没有叫停，只是要求公布结果。第一次提出建立土地交易市场的概念和挂牌出让方式。此阶段土地出让共存四种方式既招标、拍卖、挂牌、协议。
　　第四阶段：叫停协议出让阶段
　　2002年5月，国土资源部签发《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》(11号文)，叫停已沿用多年的土地协议出让方式，11号文件的颁布被业界称为“新一轮土地革命”的开始。自2002年7月1日起：有条件的都必须采取招标、拍卖方式，但并没有全部禁止协议出让。
　　第五阶段：协议出让限定期限
　　2004年7月1日国土资源部 监察部联合签发了《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知 》国土资发[2004]71号明确规定：2002年7月1日《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》实施后，除原划拨土地使用权人不改变原土地用途申请补办出让手续和按国家有关政策规定属于历史遗留问题之外，商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地供应必须严格按规定采用招标拍卖挂牌方式，其他土地的供地计划公布后，同一宗地有两个或两个以上意向用地者的，也应当采用招标拍卖挂牌方式供应。各地要严格按国家有关政策规定界定《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》实施前的历史遗留问题，不得擅自扩大范围，也不得弄虚作假，变相搭车。要加快工作进度，在2004年8月31日前将历史遗留问题界定并处理完毕。8月31日后，不得再以历史遗留问题为由采用协议方式出让经营性土地使用权。
　　第六阶段 招拍挂市场阶段
　　2007年10月1日《中华人民共和国物权法》开始实施，该法明确规定：“工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。”至此，土地市场交易全面进入招拍挂阶段，标志着我国土地市场进入成熟阶段。


文/闫凤翥 国务院经济研究中心特邀研究员 河北冀港律师事务所主任
安徽省马鞍山市人民政府


关于印发马鞍山市招标采购监督管理办法（试行）的通知

马政[2010]4号


当涂县、各区人民政府，市政府各部门、直属机构，有关单位：

《马鞍山市招标采购监督管理办法（试行）》已经2010年1月11日市政府第49次常务会议审议通过，现印发给你们，望认真贯彻执行。







二〇一〇年一月十六日



马鞍山市招标采购监督管理办法（试行）

第一章 总则

第一条 为加强对招标采购交易活动的监督管理，规范招标采购交易行为，根据《中华人民共和国招标投标法》、《中华人民共和国政府采购法》、《安徽省实施〈中华人民共和国招标投标法〉办法》等法律法规，结合我市实际，制定本办法。

第二条 本办法适用于在本市范围内依法应当进行招标的建设工程（含水利、交通、港口等建设工程，下同）、政府采购、药品医疗器械采购、国有土地使用权出让、矿业权出让、国有产权转让等项目的招标采购交易活动的监督管理。

前款规定的招标采购项目，均须进入市招标采购交易中心（以下简称市交易中心）进行招标采购评审和交易，特殊情况不能进场的，需报经市招标采购管理委员会批准。

第三条 市招标采购监管局负责对前条规定的招标采购交易活动过程进行监督管理。

市发展改革、住房和建设、水利、交通运输、港口、国土资源、财政、国有资产管理、医疗卫生等有关主管部门继续对招标采购工作依法履行相关行业管理、指导职责，并依法查处招标采购违法违规行为。

各区人民政府、马鞍山经济开发区管委会、慈湖经济开发区管委会按照有关规定，配合做好招标采购相关工作。

第四条 招标采购活动遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。招标采购监督管理坚持“管办分离、市场公开、规范运作、统一监管”的原则。

任何单位和个人不得将依法应当招标采购的项目化整为零或者以其他任何方式规避招标采购。

第二章 监督管理机构及职责

第五条 市招标采购管理委员会作为全市招标采购工作的领导机构，研究制定招标采购监督管理有关制度，协调处理招标采购监督管理工作的重大事项。

第六条 市招标采购监管局履行下列监督管理职责：

（一）贯彻执行有关招标采购法律、法规、规章和政策规定；

（二）制定招标采购交易活动监督管理具体制度，规范招标采购交易行为；

（三）对招标采购文件及有关资料的合法性、程序性、真实性、完整性实行备案审查，对招标采购交易结果履行情况实行监督检查；

（四）建立投标企业、评标专家、代理机构、供应商备选库等相关管理办法，建立招标采购当事人参与招标采购交易活动的诚信档案；

（五）受理有关招标采购交易活动的举报投诉，按照本办法规定调查处理招标采购交易活动过程中的违规行为；

（六）对招标采购活动当事人的投标保证金、廉政保证金、履约保证金缴存情况实行监督管理；

（七）对当涂县招标采购交易活动进行监督指导；

（八）承办市政府和市招标采购管理委员会交办的其他事项。

第七条 市交易中心在市招标采购监管局领导下，为全市招标采购交易活动提供集中、统一、规范的交易平台和服务。主要职责是：

（一）收集、发布招标采购交易活动信息；

（二）提供招标采购交易活动场所；

（三）为招标采购当事人提供信息、咨询等服务；

（四）对交易各方、中介机构进场交易资格进行核验；

（五）为招标采购活动当事人托管投标保证金、廉政保证金、履约保证金；

（六）为进场交易的项目提供由行政管理部门规范样式的中标（成交）通知书，通知书由项目业主或代理机构发出，依法报相关行政监督部门备案、审查；

（七）收集、管理招标采购工作档案资料；

（八）承办市招标采购监管局交办的其它事项。

第三章 工作程序

第八条 需实施招标采购项目的单位，应当在收到项目立项批准文件后，及时将有关批复文件抄送市招标采购监管局和市监察局备案。

各有关行政主管部门应当将经批准的政府采购预算、政府性资金投资、国有土地出让等年度招标采购交易计划及时抄送市招标采购监管局。

第九条 招标采购交易活动遵循以下工作程序：

（一）市招标采购监管局对招标采购人或代理机构申报的招标采购文件进行备案审查；

（二）市交易中心依据市招标采购监管局审查后的招标采购文件，适时发布招标采购信息，按照招标采购文件确定的时间，合理安排实施招标采购交易活动具体场所；

（三）市交易中心根据项目性质，按照市招标采购监管局确定的工作程序，由招标采购人从电脑专家库内随机抽取专家，组成评标委员会；

（四）市交易中心安排招标采购人、招标采购业务代理机构、投标人、评标专家，在市招标采购监管局及相关监督机构现场监督下进行招标采购评审和交易，对评审和交易结果进行公示；

（五）对评审、交易结果公示无异议或异议不成立的，由招标采购人签发确认书，市交易中心提供鉴证，各行政主管部门据此办理有关证照、过户等相关手续。

第四章 监督检查

第十条 重大工程、数额较大或影响较大的招标采购项目应按照国家和省有关规定申请公证机构进行现场公证。

第十一条 任何部门、单位不得以不合理的条件限制或排斥潜在投标人，不得对潜在投标人实行歧视待遇。

第十二条 市招标采购监管局可以采取查阅资料、现场监督、受理投诉等方式对招标采购活动过程进行监督，必要时可向有关当事人调查了解，当事人应当予以配合。

第十三条 任何单位和个人对招标采购活动中发生的违规违法问题，可以向市招标采购监管局或有关行政主管部门投诉举报，市招标采购监管局及有关行政主管部门应当及时作出处理。

第十四条 市招标采购监管局发现招标采购活动当事人有违反招标采购监督管理法律、法规、规章行为的，予以批评教育，责令改正，或建议有关行政主管部门依法处理。有关行政主管部门应当按照职责分工，对招标采购活动当事人的违法行为及时进行调查处理，并将处理结果及时书面反馈至市招标采购监管局。

第十五条 市招标采购监管局建立招标采购活动当事人参与招标采购活动的诚信档案，各有关行政主管部门应当予以协助。对违反诚信的当事人，按照有关法律、法规、规章予以处理，并可在一定的期限内限制其参加政府投资项目的招标采购活动。

第十六条 市监察局负责对招标采购执法活动依法实施监督，对有关行政主管部门及其工作人员履行职责情况进行监察，受理投诉举报；对有关行政主管部门受理涉及招标采购活动的举报投诉情况进行督查；查处有关行政主管部门及其工作人员在招标采购活动中的违规违纪行为。

第五章 责任追究

第十七条 建立健全行政主管部门、监察机关及司法机关等有关单位参加的联合查处招标采购违法违纪行为联席会议制度，形成责任追究的工作合力。

第十八条 招标采购活动当事人有下列情形之一的，由市招标采购监管局责令纠正，并建议相关行政主管部门依法处罚；应当给予政纪处分的，移送市监察局或主管部门追究其责任；构成犯罪的，移送司法机关追究其法律责任：

（一）泄露标底等保密资料，或串通招标、串通投标，歧视和排斥投标人的；

（二）将中标项目全部转让，将中标项目肢解后分别转让，或将中标项目的主体部分、关键性工作分包给他人的；

（三）挂靠有资质、高资质单位并以其名义投标，或从其他单位租借资质证书的；

（四）其他违反法律、法规、规章规定行为的。

第十九条 市招标采购监管局、有关行政主管部门没有按照职责分工履行监督管理职能，有下列情形之一的，由市监察局督促改正，并依照有关规定追究其责任：

（一）对其管理职责范围内的招标采购活动不认真履行监督管理职责的；

（二）对其管理范围内的各种招标采购违规违法行为不及时组织调查处理的；

（三）对市招标采购监管局提出的有关招标采购违规违法问题，不及时组织调查处理，造成不良后果的；

（四）其他违反有关招标采购监督管理规定行为的。

第二十条 市招标采购监管局和其他有关部门的工作人员在招标采购监督管理工作中玩忽职守、滥用职权、泄露秘密、徇私舞弊、索贿受贿，情节轻微的，由市监察局或其主管部门给予行政处分；情节严重的，依法追究其刑事责任。

第六章 附则

第二十一条 国家、省直接组织的招标采购项目，国家、省另有规定的，从其规定。

第二十二条 建设工程、土地使用权和矿业权出让、国有产权转让、政府采购、药品医疗器械集中采购等项目的招标采购监督管理实施细则，另行制定。

第二十三条 当涂县可以参照本办法，结合实际，制定实施办法。

第二十四条 本办法自发布之日起施行。市政府之前发布的有关规定与本办法不一致的，以本办法为准