城市房地产开发管理暂行办法
建设部
城市房地产开发管理暂行办法
1995年1月23日，建设部
第一章 总 则
第一条 为了加强对房地产开发的管理，规范房地产开发行为，保障房地产开发当事人的合法权益，依据《中华人民共和国城市房地产管理法》，制定本办法。
第二条 在城市规划区国有土地范围内从事房地产开发，实施房地产开发管理，应当遵守本办法。
第三条 房地产开发应当符合国家的产业政策、国民经济与社会发展计划。
房地产开发必须严格执行城市规划，按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。
第四条 国务院建设行政主管部门负责全国房地产开发管理工作。
省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门负责本行政区域内房地产开发管理工作。
市、县人民政府建设行政主管部门或房地产行政主管部门（以下简称主管部门）负责本行政区域内房地产开发管理工作。
第二章 房地产开发项目
第五条 房地产开发项目，应当根据城市规划、年度建设用地计划和市场需求确定，并经批准立项。
第六条 房地产开发项目用地的土地使用权出让或划拨前，主管部门应当组织有关部门对项目的规划设计、开发期限、基础设施和配套建筑的建设、拆迁补偿安置等提出要求，并出具《房地产开发项目建设条件意见书》。
《房地产开发项目建设条件意见书》应当包括以下内容：
（一）项目性质、规模和开发期限；
（二）规划控制指标及规划设计要求；
（三）基础设施和公共服务配套建筑的建设要求；
（四）基础设施和公益设施建成后的产权界定；
（五）项目拆迁补偿安置要求；
（六）项目经营方式等；
将《房地产开发项目建设条件意见书》提交负责土地出让或划拨的管理部门，其内容应当作为土地使用权出让合同的必备条款或划拨土地使用权批准文件的内容之一。
第七条 房地产开发企业应当在签订土地使用权出让合同或取得划拨土地使用权批准文件后的十五日内，到建设主管部门备案、领取《房地产开发项目手册》。
第八条 房地产开发项目的拆迁补偿安置方案须按《城市房屋拆迁管理条例》的有关规定，报经批准后方可实施。
第九条 房地产开发项目确定后，必须向城市规划主管部门申请定点，由城市规划主管部门核发《建设用地规划许可证》。
房地产开发企业在取得《建设用地规划许可证》后，根据规划设计要求，对项目组织勘察、规划、设计工作。
房地产开发项目的规划设计方案，须依据城市规划管理的有关法律、法规履行报批手续；房地产开发企业应当向城市规划主管部门申请核发《建设工程规划许可证》。
房地产开发项目在取得《建设工程规划许可证》后，方可申请开工。
第十条 房地产开发项目的勘察、规划设计和建筑设计，应当由有相应资格的单位承担。房地产开发企业应当与规划设计和建筑设计单位签订项目规划设计和建筑设计书面合同。
第十一条 房地产开发项目建设时，一般应当先行完成项目占地范围内的地下设施的建设。
项目占地范围外的配套基础设施按当地人民政府的规定，由建设行政主管部门统一组织建设。具体建设方案应当在《房地产开发项目建设条件意见书》中提出。
第十二条 以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权；但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。
以划拨方式取得土地使用权进行房地产开发的，未按规定期限进行开发的，可以参照上述规定处理。
第十三条 房地产开发企业分期开发房地产的，分期投资额应当与项目规模及其投资总额相适应，并按照土地使用权出让合同或划拨土地使用权批准文件的约定，按期投入资金，用于项目建设。
第十四条 房地产开发企业应当按照有关规定选择具有相应资格的施工单位，并与施工单位签订书面合同。
第十五条 房地产开发项目的建设，必须符合国家有关设计、施工的技术标准、规范，并按质量验收标准验收。
第十六条 房地产开发项目竣工后，应当进行综合验收。房地产开发企业应当向主管部门提出综合验收申请，主管部门应当在收到申请后一个月内组织有关部门进行综合验收。综合验收不合格的，不准交付使用。
综合验收应当包括以下内容：
（一）规划要求是否落实；
（二）配套建设的基础设施和公共服务设施是否建设完毕；
（三）单项工程质量验收手续是否完备；
（四）拆迁补偿安置方案是否落实；
（五）物业管理是否落实；
（六）其他。
第十七条 房地产开发项目的质量责任由房地产开发企业承担。
房地产开发企业与设计、施工单位的质量责任关系，按照有关法律、法规的规定执行。
第三章 房地产开发的经营
第十八条 房地产开发企业转让土地使用权时，应当符合《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条的规定。
转让中的受让人应当在办理土地使用权变更登记手续后的十五日内持土地使用权转让合同到主管部门备案，并办理项目开发人变更等有关手续。
受让人继续进行房地产开发的，应当具备从事房地产开发的资格。
第十九条 依法取得的土地使用权可以依照有关法律、法规的规定作价入股，合资、合作开发经营房地产。
合资、合作双方应当在项目确定后，依法设立房地产开发企业。
第二十条 土地使用权转让和商品房屋销售，当事人双方应当签订书面合同。
第二十一条 商品房销售（包括预售）前，房地产开发企业应当确定物业管理单位和方式，并载入商品房销售合同。
第二十二条 除享受国家优惠的居民住宅实行限价外，土地使用权转让和商品房销售价格实行市场调节。
房地产开发企业应当在土地使用权转让合同、商品房屋现货销售合同签订之日起十五日内将成交价格如实向主管部门申报；预售商品房的，应当在结算之日起十五日内将成交价格如实向主管部门申报。
瞒报或不实申报成交价格的，主管部门应当提出正确的评估价格，提供税务部门作为纳税基数。
第二十三条 房地产开发企业预售商品房应当符合《城市商品房预售管理办法》的有关规定。
第二十四条 已经预售商品房的，预售人转让该房地产开发项目，原商品房预售合同由项目受让人继续履行。项目转让人、项目受让人、商品房预购人三方应当签订原商品房预售合同的补充合同。
项目转让人、项目受让人应当在补充合同签订之日起十五日内，持补充合同到主管部门备案并办理有关变更手续。
第二十五条 房地产开发项目竣工交付使用后，房地产开发企业留作自用或出租的房地产由其依法办理房地产权属登记手续。
现货销售的商品房由购买人在销售合同签订之日起三十日内办理房地产权属登记手续；预售的商品房由购买人在结算之日起三十日内办理房地产权属登记手续。
第四章 房地产开发企业
第二十六条 房地产开发企业，是指从事房地产开发和经营的经济组织，包括房地产开发的专营企业和兼营企业。
第二十七条 除法律另有规定者外，设立房地产开发企业，应当依据《中华人民共和国公司法》登记为有限责任公司或股份有限公司。
原有房地产开发企业应当按照国务院的有关规定逐步改组为规范化的公司。
第二十八条 设立房地产开发公司应当具备以下条件：
（一）有符合公司法人登记的名称和组织机构；
（二）有适应房地产开发经营需要的固定的办公用房；
（三）注册资本一百万元以上，且流动资金不低于一百万元；
（四）有四名以上持有专业证书的房地产、建筑工程专业的专职技术人员，两名以上持有专业证书的专职会计人员。
（五）法律、法规规定的其他条件。省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门可以根据本地区实际情况，规定不低于上述第（三）、（四）项条件的注册资本、流动资金和专业经济、技术人员条件。
第二十九条 房地产开发公司在领取营业执照后的一个月内，应当到登记机关所在地的主管部门备案。
备案必须提交以下文件：
（一）公司的营业执照复印件（加盖登记机关公章）；
（二）公司章程；
（三）公司的验资证明；
（四）公司法定代表人及总经理的任职文件及个人资料；
（五）经济、技术专业人员的资格证书、任职文件及其聘用合同；
（六）主管部门规定的其他文件。
第三十条 主管部门对设立公司手续完备的颁发《房地产开发企业资质等级证书》；对不符合公司设立条件的，提请工商行政主管部门处理。
第三十一条 房地产开发企业资质等级，根据房地产开发企业的资产、专业经济技术人员和开发经营业绩等确定。
各省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门按照建设部的要求并结合本地实际情况制定不同等级企业承担不同规模开发项目的标准。
第三十二条 房地产开发企业应当将房地产开发项目实施阶段的主要事项和政府有关管理部门对房地产开发企业开发经营活动的审查、批准、处理意见记录在《房地产开发项目手册》中。
房地产开发企业应当每半年和按项目各实施阶段将《房地产开发项目手册》送主管部门验核。
第五章 法律责任
第三十三条 违反本办法第九条的规定擅自开工的，按《城市规划法》的有关规定，由城市规划主管部门予以处罚。
第三十四条 对下列行为，主管部门应当责令其停止活动，并可处以项目投资总额百分之一以下的罚款：
（一）违反本办法第十条的规定，委托无相应资格的单位承担设计任务的；
（二）违反本办法第十四条的规定，委托无相应资格的施工单位承担施工任务的。
第三十五条 违反本办法第十八条第二款的规定，逾期不办理房地产开发项目开发人变更等有关手续的，主管部门应当责令其限期补办，并可处以五万元以下的罚款。
第三十六条 违反本办法第二十二条的规定，不如实申报成交价格的，主管部门可处以二十万元以下的罚款。
第三十七条 对下列行为，主管部门应当予以警告，责令限期改正，并可处以二万元以下的罚款：
（一）违反本办法第二十九条的规定，逾期未备案的；
（二）伪造、涂改《房地产开发企业资质等级证书》的；
（三）不如实填写或不按规定时间交验《房地产开发项目手册》的。
第三十八条 主管部门的工作人员，玩忽职守、滥用职权、行贿受贿的，由其所在单位或上级主管部门给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第六章 附 则
第三十九条 在城市规划区外国有土地上从事房地产开发，参照本办法执行。
第四十条 本办法由建设部负责解释。
第四十一条 本办法自一九九五年三月一日起施行。
福建省行政性违法收费处理办法
福建省人民政府
福建省行政性违法收费处理办法
福建省人民政府
1995年5月18日以省人民政府令第27号公布
第一条 为加强对行政性收费的监督管理，制止行政性违法收费，促进行政机关廉政建设，坚持全心全意为人民服务的根本宗旨，根据国家有关规定，制定本办法。
第二条 行政性收费（以下简称收费）必须有法律、法规或者省政府规章为依据，没有法律、法规或者省政府规章依据的，任何地方或者部门均不得批准收费，擅自批准的，其批准决定自批准之日起无效，应比照《福建省人民政府关于贯彻执行〈福建省权力机关、行政机关规范性文件
管理办法〉若干规定》第十四条处理。
第三条 收费项目，应经省人民政府财政主管部门审核，符合法律、法规或者省政府规章规定的应予以确认；收费标准，应经省人民政府物价主管部门核定，并颁发收费许可证。法律、法规或者省政府规章另有规定者，从其规定。
审计部门应对收费及其使用情况加强审计监督，对违反审计制度的应依法予以处理。
第四条 经确认、核定的收费项目和标准，统一由省人民政府物价主管部门通过福建省人民政府机关报或者其他新闻媒介向社会公布。
收费单位应将省人民政府物价主管部门颁发的收费许可证、收费项目、标准置于收费处的明显位置，并有义务对缴费人提出的有关收费依据等质询作出解答。
第五条 收费应当场出具省人民政府财政主管部门统一制作的《福建省行政事业性收费票据》（以下简称收据），收据应填写完整。
第六条 行政性违法收费（以下简称违法收费）是指行政机关以及法律、法规、规章授权的组织或者受行政机关委托的组织在行使行政职权过程中的以下收费：
（一）没有法律、法规或者省政府规章依据，擅自规定收费项目的；
（二）收费项目、标准的未经合法程序确认、核定的；
（三）超越批准的范围、种类、期限、标准的；
（四）未在收费处明显位置公布收费许可证、收费项目、收费标准的；
（五）不当场出具收据或者收据填定不完整、未经经办人签名（盖章）以及未加盖收费机关印章的；
（六）使用其他票据的；
（七）收费项目巳被明令废止的；
（八）法律、法规、规章明令禁止收取的费用。
第七条 行政机关以及法律、法规、规章授权的组织或者受行政机关委托的组织，在行使行政职权过程中，利用行政权直接或者间接向公民、法人或者其他组织出售物品或者提供有偿服务，并从中牟利的，其所得应视为违法收费。
第八条 行政机关以及法律、法规、规章授权的组织或者受行政机关委托的组织，在行使行政职权过程中，利用行政权协助其他组织强行对公民、法人或者其他组织收费，并从中牟利的，其所得应视为违法收费。法律、法规另有规定者，从其规定。
行政机关以其主管的社会团体或者组织的名义，利用行政权向公民、法人或者其他组织收取费用的，应视为行政机关的违法收费。
第九条 行政机关以及法律、法规、规章授权的组织或者行政机关委托的组织向公民、法人和其他组织核发各种证、照，除按确认、核定的收费项目、标准收取工本费外，禁止收取其他任何费用。法律、法规另有规定者，从其规定。
非公民、法人和其他组织申请，行政机关以及法律、法规、规章授权的组织或者行政机关委托的组织定期或者不定期对公民、法人和其他组织核验证、照或者换发新证、照需要收费的，其收费项目和标准必须经省人民政府财政主管部门和省人民政府物价主管部门重新确认、核定；公民
、法人和其他组织申请补发或者更换新证、照的，工本费按前款规定收取。
第十条 收费单位应建立收费情况报告制度，定期向收费单位所在地人民政府物价主管部门报告收费情况（报告内容由省人民政府物价主管部门规定）；人民政府物价主管部门应定期对收费单位的收费情况进行核查，并将核查结果向社会公告。
第十一条 对违法收费分别情况按以下规定处理：
（一）属第六条第（一）、（二）、（三）、（七）、（八）项情形的，违法收费的单位或者个人应自被确认属于违法收费之日起的5日内公告，通知缴费人到指定地点领取退款或者由违法收费单位或者个人将违法收取的款项退还缴费人；
（二）办理退款时间应不少于30天，在退款截止日起的5日内，违法收费单位或者个人无法退还的款项，由人民政府物价主管部门予以没收上缴国库；
（三）属第六条第（四）、（五）项情形的，由人民政府财政主管部门或者人民政府物价主管部门予以警告、责令纠正，拒不纠正的，由人民政府物价主管部门没收违法收取的款项；
（四）属第六条第（六）项和第七条、第八条规定情形的，人民政府财政或者物价主管部门应责令立即纠正、没收违法所得。违反《中华人民共和国反不正当竞争法》的，还应依法追究追究相应的法律责任；
（五）违反第九条规定的违法收费，由人民政府物价主管部门予以没收；
（六）违反第十条规定拒报、瞒报收费情况的，应通报批评；违法收费，由人民政府物价主管部门予以没收；
（七）行政机关以规范性文件的形式擅自规定收费项目的，按《福建省权力机关、行政机关规范性文件管理办法》和《福建省人民政府关于贯彻〈福建省权力机关、行政机关规范性文件管理办法〉若干规定》办理，所收费用按本条第（一）、（二）、项规定处理。
本条规定应退款项和没收、上缴款项应包括利息以及由所收费用孳生的其他收益。没收款项应自没收之日起30日内全额上缴国库。
第十二条 对违法收费或者滥用职权行为，公民、法人或者其他组织有权拒绝，并可根据违法情形分别向人民政府财政、物价、工商行政、监察、审计等主管部门投诉，也可依法申请行政复议或者直接向人民法院提起行政诉讼。
人民政府财政、物价、工商行政、监察、审计等主管部门应按各自职责自接到投诉之日起的15日内，单独或者协同对投诉内容进行核查，并依法作出处理。
第十三条 违法收费单位将违法收取的款项私分或者作为福利开支的，由法定代表人负责追回。无法追回的，由法定代表人和直接责任人负责赔偿，无法一次性缴付赔偿金的，由其所在单位在工资中扣除，每月扣除金额应不少于工资总额的50％。应由法定代表人和直接责任人缴付的
赔偿金，所在单位不得以任何形式予以补偿。
前款情形，人民政府物价主管部门除应监督违法收费单位按本办法第十一条第（一）、（二）项规定办理退款、缴库手续外，还应建议同级或者上级监察机关依法追究法定代表人和直接责任人的行政责任。构成犯罪的，应移送司法机关依法追究刑事责任。
第十四条 未经行政机关委托，行政机关工作人员擅自违法收费并占为己有的，除责令退还所收款项外，根据情节处以留用察看或者开除公职的处分。构成犯罪的，应移送司法机关依法追究刑事责任。
第十五条 处理违法收费的程序，适用本办法和《福建省行政执法程序规定》、《福建省金融机构收缴罚款办法》。法律、法规另有规定者，从其规定。
第十六条 人民政府物价主管部门处理违法收费的情况，可以通过福建省人民政府机关报和其他新闻媒介予以公开披露。
第十七条 人民政府财政、物价、工商行政、监察、审计等主管部门应主动履行法定职责、秉公执法，不得徇私舞弊、玩忽职守或者放纵违法收费，违者依照国务院关于国家机关工作人员奖惩规定给予行政处分，构成犯罪的，应移送司法机关依法追究刑事责任。
第十八条 对人民政府财政或者物价主管部门依据本办法作出的处理决定不服的，被处理的违法收费单位或者个人可以在接到处理决定书之日起的15日内，向作出处理决定机关的同级人民政府申请裁决。在裁决期间，不停止处理决定的执行。
第十九条 行政机关法定代表人和行政机关工作人员对行政处分不服的，依国家有关行政机关工作人员奖惩规定的程序申诉。
第二十条 本办法规定由人民政府财政和物价主管部门行使的权限，不得擅自委托或者变更。
第二十一条 本办法由省人民政府法制局负责解释。
第二十二条 本办法自1995年6月1日起施行。
1995年5月18日
