沈阳市土地增值税征收管理办法
辽宁省沈阳市人民政府
沈阳市土地增值税征收管理办法
沈阳市人民政府令[1995]12号
第一条 为了合理调节土地增值收益，维护国家权益，规范房地产交易秩序，促进房地产市场健康发展，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则等有关规定，结合我市实际，制定本办法。
第二条 凡在我市境内从事转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)，并取得收入的各类企业、事业单位、国家机关、社会团体、个体工商业户以及其他组织和个人为土地增值税的纳税人(以下简称纳税人)，纳税人必须遵守本办法。
根据《国务院关于外商投资企业和外国企业适用增值税、消费税、营业税等税收暂行条例的有关问题的通知》的规定，外商投资企业、外国企业、外国驻华机构、外国公民、华侨、港澳台同胞等，转让房地产并取得收入，均适用本办法。
第三条 土地增值税的征税对象是转让土地使用权、地上建筑及其附着物所取得的增值额。
增值额为纳税人转让房地产收入减除本办法第六条规定的扣除项目金额后的余额。
第四条 土地增值税由税务机关负责征收管理，实行属地征收，由纳税人向单位所在地税务机关缴纳；外埠单位或个人在我市转让房地产的，应当向房地产座落地所在税务机关缴纳。
第五条 纳税人转让房地产所取得的收入包括货币收入、实物收入及其他收入。
第六条 下列项目在计征土地增值税时允许扣除：
(一)取得土地使用权所支付的金额。包括纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家规定交纳的有关费用。
(二)开发土地和新建房及其配套设施的成本(以下简称房地产开发成本)。包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。
(三)开发土地和新建房及配套的费用(以下简称房地产开发费用)。包括与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。
财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用(指除利息支出以外的财务费用、销售费用、管理费用)不超过本条(一)、(二)项规定计算的金额之和5%以
内的，按实扣除；超过5%的，按5%计算扣除。
对不能按照转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用(指财务费用、销售费用、管理费用)在本条(一)(二)款规定金额之和10%以内的按实扣除；超过10%的，按10%计算扣除。
企业采用上述方法中的哪一种计算扣除房地产开发费用，由企业提出申请，所在县、区税务机关根据企业实际情况核准。扣除办法一经核准后，两年内不得随意变更。
(四)与转让房地产有关的税金。包括转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税及教育费附加。
(五)转让旧房及建筑物的评估价格。指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。
(六)对从事房地产开发的纳税人可按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和，加计20%的扣除。
(七)税务机关规定的其它扣除项目。
第七条 土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本核算项目或核算对象为单位计算。
第八条 纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。
第九条 土地增值税采用四级超率累进税率，最低税率为30%，最高税率为60%。每级增值额未超过扣除项目金额的比例，均包括本比例数。
土地增值税按增值额乘以适用的税率减除扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，具体公式如下：
(一)增值额未超过扣除项目金额50%。
土地增值税税额=增值额×30%
(二)增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的
土地增值税税额=增值额×40%-扣除项目金额×5%
(三)增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的
土地增值税税额=增值额×50%-扣除项目金额×15%
(四)增值额超过扣除项目金额200%
土地增值税税额=增值额×60%-扣除项目金额×35%
公式中的5%、15%、35%为速算扣除系数。
第十条 属于下列情况之一的，免征土地增值税：
(一)纳税人建造普通标准住宅，增值额未超过本办法第六条(一)、(二)、(三)、(四)、(六)项扣除金额之和20%的，免征土地增值税。
(二)因国家建设需要，经省、市政府批准征用或收回国有土地使用权、地上建筑物及其附着物的。
(三)因城市规划、国家建设的需要而搬迁，经省、市政府批准由纳税人自行转让原房地产而取得的收入。
(四)以继承、赠与方式无偿转让房地产的。
凡符合上述免税规定的单位和个人，须向房地产所在地税务机关提出免税申请，经税务机关审核后，给予免征土地增值税。
第十一条 个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关申报核准，凡居住满五年或五年以上的，免予征收土地增值税；居住满三年未满五年，减半征收土地增值税；居住未满三年，按规定计征土地增值税。
第十二条 普通标准住宅与其它住宅的划分标准
凡纳税人建造出售的住宅不超过下列各项标准的视为普通标准住宅：
(一)每平方米建筑面积的建筑安装工程费用标准。
价格单位：元／平方米
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
| 结 构 |层 数|每平方米造价| 备 注 |
|－－－－－－|－－－－|－－－－－－|－－－－－－－－－－|
| |十层以上|950元以下|每平方米建筑安装工程|
|钢筋混凝土 | | |费用不包括土地价格和|
| |九层以下|800元以下|小区配套费用 |
|－－－－－－|－－－－|－－－－－－|－－－－－－－－－－|
| 砖 混 |八层以下|600元以下|同 上 |
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
(二)每套住宅建筑面积标准：
多层(包括高层)每栋住宅每户建筑面积在一百平方米以内。
(三)室内装修标准：
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
| | 地 面 | 墙 面 | 天 棚 |
|－－－－|－－－－－－|－－－－－－|－－－－－－|
|卧室、厅| 水 泥 |抹灰或喷涂料|抹灰或喷涂料|
|－－－－|－－－－－－|－－－－－－|－－－－－－|
|厨 房|地砖或马赛克| 瓷砖墙裙 | 抹灰刮白 |
|－－－－|－－－－－－|－－－－－－|－－－－－－|
|卫生间 |地砖或马赛克| 瓷砖墙裙 | 抹灰刮白 |
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
涂料为普通国产内墙涂料，采取其它装修材料的价格不得超过上述标准。
窗均采用普通钢窗、铝窗、木窗或塑料窗。门采用普通木门(室内)及防盗门(户室内)。
(四)室内设备及功能标准：
每户设阳台两个以内，设贮藏柜、吊柜三个以内，卫生间三缸洁具每套不超过八百元，厨房设一般操作台、洗涤池，没有集中供热水设施，不设置抽油烟机，有热水器。
(五)环境标准划分：凡属花园式住宅建筑及高级公寓、别墅、度假村以及二层以内的独立结构住宅，均不视为普通标准住宅。
第十三条 纳税人发生下列情况的，需要进行房地产评估：
(一)取得土地使用权后超过一年以上再办理土地使用权转让的。
(二)出售旧房及建筑物的。
(三)经法院判决将房地产拍卖清算抵债的。
(四)以转让股权形式转让房地产的。
第十四条 纳税人在转让土地使用权、出售旧房及建筑物时，应当到经税务部门确认的合法资格的房地产专业评估机构进行评估。凡由税务部门委托办理的评估机构，需持有省地方税务局统一颁发的《征收土地增值税房地产评估指定机构》证书，评估结果经税务机关确认后，做为计算
土地增值税的计税依据。
纳税人交纳的评估费用，允许作为扣除项目金额在计征土地增值税时予以扣除。
第十五条 纳税人有下列情况之一的，按照房地产评估价格计算征收：
(一)隐瞒、虚报房地产成交价格的；
(二)提供扣除项目金额不实的；
(三)转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。
第十六条 纳税人应按照下列程序办理纳税手续：
(一)纳税人应在转让房地产合同签订后七日内，到房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并向税务机关提交房屋及建筑物产权、土地使用权证书、土地转让、房产买卖合同、房产买卖合同公证书、房地产评估报告及其他与转让房地产有关的资料。
(二)对因经常从事房地产转让而难以在每次转让后申报的房地产开发企业，可在月份终了后十三日内，向所在地税务机关办理纳税申报并提供有关资料。
(三)单位和个人在转让旧房及建筑物时除向所在地税务机关办理纳税申报，并向税务机关提交与转让房地产有关的资料外，还要办理《土地增值税征(免)税证明书》。
(四)纳税人按照税务机关核定的税额及规定的期限缴纳土地增值税。
第十七条 纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其它原因，而无法据以计算土地增值额的，可以预征土地增值税，待项目全部竣工、办理结算后再进行清算、多退少补。具体办法由沈阳市地方税务局根据实际情况制定。
第十八条 为了加强土地增值税的源泉控制，对我市存量房地产交易土地增值税的征收，可以采取委托代征代扣方式，由税务机关根据征收管理需要，委托土地、房产管理部门办理代征代扣业务。税务部门应根据代征代扣税款的金额，按一定比例提取代征手续费，用于解决代征单位办
公经费不足和奖励有关代征人员，具体比例由税务机关视代征代扣税额的多少确定。
第十九条 土地管理部门、房产管理部门应当向房地产所在地主管税务机关提供有关房屋及建筑物产权、土地使用权、土地出让金额、土地基准地价、房地产市场交易价格及权属变更等方面的有关资料，协助税务机关依法征收土地增值税。
第二十条 纳税人未按有关规定缴纳土地增值税或未提供税务机关出据的《土地增值税征(免)税证明书》的，土地管理部门、房产管理部门不得办理有关权属变更手续。
第二十一条 代扣代缴单位应按税务部门的要求设置、保管代扣代缴税款帐簿、税款记帐凭证及有关资料，并定期向税务机关报送代扣代缴税款报告表。
第二十二条 税务机关依法对纳税人的纳税情况及代扣代征单位进行检查时，纳税人和代扣代征单位必须提供真实的纳税资料和有关代扣代缴情况，不得拒绝和隐瞒。
第二十三条 纳税人未按照规定的期限办理纳税申报及未按规定提供房屋及建筑物产权、土地使用权证书、土地转让、房屋买卖合同、房地产评估报告、资产评估确认报告及其他与转让房地产有关资料的，按照《中华人民共和国税收征收管理办法》(以下简称《征管法》)第三十九条的
规定进行处理。
纳税人不如实申报房地产交易额及规定扣除项目造成少缴或未缴的，按照《征管法》第四十条的规定进行处理。
第二十四条 纳税人、代扣代征单位或其它当事人同税务机关在纳税或违章处理问题上发生争议时，按《征管法》第五十六条的规定进行处理。
第二十五条 税务机关可按土地增值税收入总额提取5%的业务经费，用于解决办公经费不足和奖励有关人员、培训税务干部、进行税法宣传。
第二十六条 本办法由沈阳市地方税务局负责解释。
第二十七条 本办法自一九九四年一月一日起施行。
1995年10月17日
浅谈渎检工作如何服务构建和谐社会
蔡仕强
构建和谐社会是全面建设小康社会的重要内容。当前，滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊等人民群众十分关注的渎职侵权现象时有发生，这在一定程度上阻碍了和谐社会的建设，加大惩治与预防渎职侵权犯罪工作力度正是检察机关为构建和谐社会服务的重要举措。但是，由于种种原因，渎检工作的开展不尽人意，长期处于低迷状态。渎检工作如何想方设法走出困境，更好地为构建和谐社会服务，是摆在检察机关面前的重要课题。本文拟通过分析当前渎检工作存在的问题及其原因，对如何加强渎检工作，为构建和谐社会服务谈点浅见。
一、当前渎职侵权检察工作遇到的主要问题
渎检工作一度面临被合并即被取消的尴尬境地。究其原因，笔者认为，主要是渎检工作在开展过程中存在“四难”现象，长期打不开局面：
1、线索发现难。坚持以人为本，树立科学发展观是社会发展的基石。渎检工作的职责是强化法律监督，维护公平正义，在依法治国、保障人权等方面发挥重要作用。但是，渎职侵权犯罪案件线索来源狭窄，渠道不畅，线索不足，成为制约渎检工作开展的主要问题。人民群众向检察机关反映有关渎职侵权犯罪方面的情况相当之少，主动上门提供线索的更是少之又少。渎职侵权检察部门寻找案源的主要途径是在一些重大事故发生后才上门查案，具有较大的偶然性，缺乏稳定性，“等米下锅”，甚至出现长期“无米下锅”的情况。
2、调查取证难。渎职侵权犯罪主体大多是具有较高文化素质和活动能力的国家机关工作人员，犯罪手段具有多样性、隐蔽性、智能性的特点，反侦查能力较强。而且这些人关系网厚，尤其是一些领导干部具有一定的影响力，易订立攻守同盟，转移侦查视线，涉案的当事人也不会轻易谈及案情，这些都为渎检部门的查证工作增加了不少难度，稍有不慎，会功亏一篑，造成负面影响。加上有的检察院侦查人员缺乏，办案装备落后，办案经费拮据，对一些经费投入大的查证工作半途而废，不了了之，最终出现“雷声大，雨点小”的情况。
3、案件处理难。渎职侵权案件涉及面广，案情复杂，所以在案件处理过程中，渎检部门不同程度地会碰到以各种理由说情、施压、拆台等现象，有的查到一半就被叫停了，有的已侦结，但得不到应有的处理。犯罪嫌疑人或被不诉，或被判缓刑，在案件处理上普遍存在从宽现象，犯罪嫌疑人被移送起诉的为数极少。办案工作“只开花不结果”，或处理结果“轻描淡写”，检察机关在案件处理过程中往往处于力不从心的状态。
4、法律把握难。修订后的刑法对渎职、侵权犯罪作出规定，重新规定了渎职侵权检察的受案范围。但是，部分条文用语较为模糊，缺乏可操作性，有关的司法解释相对滞后，造成渎检部门对一些技术性较强的案件或者新罪名的案件 查处工作带来一定的困难。如环境监管失职罪、传染病防治失职罪、商检失职罪等涉及的技术性较强；滥用管理、证券职权罪、徇私舞弊不移交刑事案件罪等新罪名没有经验可以借鉴，难以把握。这些都需要在实践中不断摸索，而司法解释在这些方面涉及较少，检察机关碰到这类案件，束手无策，无可奈何。
二、影响渎检工作发挥职能作用的主要原因
渎检工作在构建和谐社会过程中出现的不和谐“音符”，有其主客观原因，也有工作中的问题。笔者认为至少有以下几个方面的原因：
1、思想认识有偏差。由于渎职侵权犯罪大多数是过失犯罪，而且多数是为公事所致，这就容易给人造成一种假象，有的认为“决策失误不为罪”、“为公监权不犯法”、“改革开放难免交学费”；由于犯罪主体特殊，有的办案人员存在畏难情绪，怕得罪人，认为查办渎职侵权犯罪是“费力不讨好”等等。思想认识上同渎职侵权犯罪的严峻斗争形势形成反差，对渎职侵权犯罪的危害性、严重性缺乏深刻的认识和高度的警觉，没有把查办失职渎职、滥用职权、执法犯罪等渎职侵权犯罪作为强化法律监督，服务构建和谐社会的急迫任务而纳入反腐败斗争的总体格局，摆到突出位置。
2、工作方式欠妥当。现实中，一些检察机关的渎检部门不善于充分依靠和发动群众，对人民群众的强烈呼声闭目塞责，坐等观望，精神不振或怨天尤人。一是坐等案源上门，有案源来了就查，无案源来就等待观望，对案源情况缺乏调查研究和量化分析，对积极寻找案源和拓宽案源渠道工作没有动脑筋、想办法，或者对发生在身边的案件线索缺乏敏感性，视而不见。二是同相关部门移送案件线索的渠道不畅，缺乏与有关部门的沟通联系，案件信息传导系统梗塞，在最容易产生并事实上存在案源的地方反而无所作为，任其自生自灭，导致案源的流失。此外，当前渎检干警在人员数量方面比例较低，而且在人员配置上，只有少数检察院将有侦查经验的骨干配置到渎检部门，新手多、骨干少，人员不足，难以有效开展工作。加上后勤保障不够，办案经费不足，光靠一支笔、一张纸的落后手段办案，渎检工作的开展难度可想而知。
3、执法环境不和谐。一些地区、一些单位领导法治观念淡薄，保护主义思想严重，从本地区、本部门的利益出发，不希望“家丑外扬”，对渎职侵权部门的查处工作不支持，不配合，消极对待，出了问题怕影响“形象”，影响“政绩”，所以瞒案不报、压案不查，该移送不移送，甚至设置“障碍”，阻挠查处，造成检察机关立案难、取证难、处理难。执法环境不和谐导致有的检察机关慑于阻力，对党政机关、行政执法机关、司法机关和经济管理部门的失职渎职、滥用职权犯罪案件及大案要案抓得不够有力，或者久拖不侦，久侦不结，严重影响反腐败斗争的进程。
4、法律规定有缺陷。法律规定上存在空隙是渎检工作开展不力的法制原因。一是我国修订后的刑法对渎职犯罪的主体局限在国家机关工作人员（泄露国家秘密罪唯一例外），使渎职犯罪的其他国家工作人员或者具有国家机关工作人员和国家工作人员两种主体身份的人而不受法律追究。二是处罚规定畸轻。我国现行刑法对渎职罪规定的最高刑期大多数为7年，少数情节特别严重的在10年以下，极个别处10年以上有期徒刑，而渎职犯罪给国家和人民生命财产造成的损失和后果往往比其他经济犯罪严重得多，这往往使一些渎职犯罪案件大案化小、小案化了。
三、如何发挥渎检职能，服务构建和谐社会的几点建议
十六届四中全会提出了构建和谐社会的理念，对民主执政、科学执政、促进公正司法和依法行政、尊重保障人权提出了新的更高要求。渎检工作面临着前所未有的大好机遇，大有可为。笔者认为，应从如下几方面加强渎检工作：
首先，要认清形势，统一思想。各级党委、政府和司法机关要消除“渎职犯罪情有可原”的错误思想，充分认识渎职侵权犯罪是腐败现象的突出表现形式之一。它严重危害社会主义市场经济秩序的建立和完善，阻碍构建和谐社会、全面建设小康社会的进程，破坏党群关系、干群关系和稳定的大局，损害党和政府的形象，渎职侵权犯罪在政治上造成影响，其社会危害性决不亚于贪污贿赂犯罪，有的甚至有过之而不及。因此，当前解决惩治和预防渎职侵权力度不够、效果不佳、失之以宽、失之以软的关键是提高认识，统一思想。各级党委和政府要大力支持检察机关依法查办渎职侵权案件；检察机关要增强责任感和使命感，加大查办渎职侵权犯罪的力度。
第二、要加强宣传，提高知名度。渎职侵权检察前身是法纪检察，设立时间不短，但在相当部分群众中仍感陌生。不少群众还将国家机关工作人员在执行公务中的违法行为视为正常现象，有的明知是违法行为，但认为“官官相护”，控告也枉然。因此，努力让广大人民群众认识渎检工作，了解渎检工作，增强公民的法律意识，是当前渎检部门需要下大力气要做的一项工作。渎检部门应把握时机，通过新闻媒介进行形式多样的宣传报道，适当开展法律咨询活动，使干部群众掌握渎职侵权检察的性质、职能、受案范围、管辖罪名等知识，运用法律武器，举报国家机关工作人员侵权渎职、玩忽职守、刑讯逼供等违法行为，推动民主和法制建设的发展。
第三、要拓宽渠道，发掘案源。随着社会的发展，犯罪分子的犯罪手段越来越多样化，更具隐蔽性。墨守成规和坐等举报发现案件线索的方式已经不能满足打击犯罪的形势需要。因此，除了广泛动员群众举报，我们要采取主动走出去的方法，摸查有关案件信息，“找米下锅”：一是从社会接触中收集犯罪线索。侦查人员与社会的日常接触中要善于“眼观六路，耳听八方”，捕捉有价值的渎职犯罪线索。二是注意从新闻媒体，特别是新闻媒体报道的各种重大责任事故和重大案件中，追根求源，发现有关职能部门人员渎职犯罪的线索。三是从社会热点问题收集犯罪案件信息，在社会转型阶段，社会热点问题层出不穷，工程发包、土地征用转让、证券市场、国有企业转制等都是群众关注的焦点，也是渎职犯罪的高发区。侦查人员要有敏锐意识，经常深入这些行业收集发现线索。四是加强同纪检监察部门、审计部门和检察机关内部其他业务部门的联系，争取他们多移交案件线索。
第四、要突出重点，加大打击力度。检察机关要坚持把渎职检察工作的位置前移，纳入反腐败斗争的总体格局，做到领导重视，在装备、经费和人员配置等方面给予必要的保障和一定的倾斜。渎检部门要树立威信，归根到底要抓办案。当前，全国检察机关正在开展集中查办破坏社会主义市场经济秩序渎职犯罪专项工作。这次专项工作查办的重点案件分为三大类：一是国家机关工作人渎职失职导致严重扰乱社会主义市场经济秩序，造成重大经济损失的犯罪案件。二是负有市场监管的国家机关工作人员渎职失职、徇私舞弊案件。三是司法机关、行政机关工作人员渎职失职、徇私枉法，破坏市场经济秩序的犯罪案件。渎检部门，特别是一些立案空白的地区要突出重点，瞄准三类犯罪，加大打击力度，服务构建和谐社会，创造一个和谐、有序的社会主义市场经济秩序。
第五、要机构升格，科学设置。目前，高检院和部分省、市已将渎检部门更名为反渎职侵权局，这是适应形势发展的需要。笔者认为，应该加大这方面工作的力度。检察机关干部查处渎职侵权方面一直相当薄弱，影响了检察机关职能作用的全面发挥。这其中，检察机关渎职犯罪侦查机构设置不科学，名称不统一，力量配备一再弱化是直接的主要原因。所以说，渎职侵权犯罪侦查机构更名为反渎职侵权局，更能体现职责、名称的一致，更具合法性，更便于人们的理解，适应构建社会主义和谐社会的需要，也是顺应广大群众和社会各界的强烈要求，势在必行。另外，针对当前法律规定上的漏洞，建议国家立法机关尽快做好刑法等法律的修改、补充、完善和司法解释工作，使立法工作适应当前渎检工作不断发展的新情况，充分发挥法律在预防和减少渎职侵权犯罪中的效能作用。
第六、要以人为本，提高素质。要拓展检察机关渎职侵权检察工作，提高渎职侵权检察人员的素质是关键。目前，渎职侵权检察队伍中，人员素质不平衡，新成份多，相当部分未经培训上岗，业务素质不高。而渎职侵权工作涉及知识领域广、部门多、法律、法规专业性强，对干警的业务素质要求特殊。因此，要在坚持个人自学的基础上，有计划、有组织地分期分批进行培训，组织干警深入学习，开展岗位练兵，掌握渎职侵权检察工作必备的法律法规和相关专业知识。同时，要加强渎检干警的职业道德教育。渎职侵权检察部门的干警在工作开展过程中应该严格执法，依法监督，坚持忠于职守，秉公执法，讲原则不讲关系，讲法律不讲人情，提高自身防腐拒变的能力，切实使检察队伍在总体素质上有新的提高，增强综合作战能力，以适应新形势新任务的要求。
通讯地址：广东省五华县人民检察院 邮政编码：514400
