防城港市人民政府办公室关于印发防城港市公有住房售后维修交易管理办法的通知
作者:法律资料网 时间:2024-07-23 01:18:28 浏览:8921
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防城港市人民政府办公室关于印发防城港市公有住房售后维修交易管理办法的通知
广西壮族自治区防城港市人民政府办公室
防城港市人民政府办公室关于印发防城港市公有住房售后维修交易管理办法的通知
各县（市、区）人民政府，市人民政府各组成部门，驻港各单位：
《防城港市公有住房售后维修交易管理办法》已经市人民政府同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。
二〇一一年七月十五日
防城港市公有住房售后维修交易管理办法
第一条 为加强公有住房售后的维修管理，发展维修交易市场，保障房屋所有人的合法权益和住用安全，根据《防城港市住房制度改革实施方案》制定本办法。
第二条 本办法适用于在住房制度改革中向个人出售的直管和单位自管公有住房维修管理，发展住房维修市场、交易市场。
第三条 公有住房向个人出售后维修管理及经费筹措
（一）户门以内的自用部位和自用设施(内墙、地板、天棚、门窗、阳台及分表以内的水、电设施)由产权人负责。
（二）房屋的共用部位、共用设施的维修费用在维修基金、维修基金的利息(储蓄期间按银行规定的个人活期储蓄存款利率计息)中解决，不足部分由产权人按各自占有房屋建筑面积的比例分摊。维修基金由售房单位按照一定比例从单位售房款中提取并存入市住房公积金管理中心专户内，原则上多层住宅不低于售房款的20%，高层住宅不低于售房款的30%，以栋号为单位立册建帐，专款专用。该部分基金属售房单位所有。共用部位和共用设施包括：承重结构、屋面、基础、楼梯间、上下水主管道、煤气主管道、垃圾道、公共走道、附墙烟囱、化粪池、邮政信箱、总表至分表的水电管线、共用照明、共用天线及消防设施等。
第四条 售后的修缮管理，原则上实行“自有、自住、自管、自修”的办法。住房的修缮管理可由售房单位牵头，由各栋购房户代表参加组成住房管理委员会（站），实行民主管理和组织维修。分散零星住房的修缮管理，可委托所在辖区房管所代为管理，实行统一的维修服务，维修项目收费标准要公开，接受委托人的监督。
第五条 房屋以外的市政公用设施，包括道路、管道、路灯、绿化等公共配套建筑设施，按现行管理体制的职责权限由有关部门负责维修和管理。
第六条 房屋的共用部位和共用设施及房屋以外的市政共用设施属人为损坏的，由责任人负责修复或赔偿。
第七条 房屋修缮时，房屋所有人、使用人和相邻人应积极配合，不得以任何理由妨碍房屋修缮。
第八条 房屋所有人不得擅自侵占共用部位和共用设施、设备，不得擅自增加或者减少对该幢房屋共用设施、设备正常运行有影响的自用设备，因特殊需要拟对房屋加层、拆改时，应事先获得原设计单位审查通过和规划部门批准后方准予施工。
第九条 在市房地产管理部门的指导下，由原售房单位、有关管理部门及相关房屋所有人协商成立民主管理性质的管委会(站)，负责组织落实房屋的维修养护管理工作，监督维修养护费用的使用，组织制定相关所有人共同遵守的协议，协助有关部门调解相关所有人之间的房屋纠纷。
第十条 相关所有人因房屋的维修、养护产生纠纷时，应经管委会(站)协助调解，调解不成，可向房地产仲裁机构申请仲裁，也可向人民法院起诉。
第十一条 建立发展房产交易和维修管理市场。职工购买公房，要办理房屋产权过户和登记手续及相应的土地使用权手续；出售、出租、赠与、继承及以其他形式转让所购住房，按国家和当地人民政府的规定交纳有关税费。要加强市场管理，严格交易秩序，完善税收、公证和资产评估制度，把住房市场纳入法制轨道。
第十二条 本办法由市房改办负责解释。
第十三条 上思县、东兴市可参照本办法执行。
第十四条 本办法从发布之日起实施，原《防城港市关于加强售后维修管理，发展住房维修市场、交易市场暂行办法》同时废止。
《江苏省物业管理条例》已由江苏省第十一届人民代表大会常务委员会第三十一次会议于2012年11月29日修订通过，自2013年5月1日起施行。本次修订内容变化很大，从原先的7章48条扩充到了8章93条，充分吸收了住房和城乡建设部制定的《业主大会和业主委员会指导规则》（建房[2009]274号），并对实践中纠纷发生较多、争议较大、与建设单位、物业服务企业、业主密切相关的诸多问题有了明确的规定，各方切不可等闲视之，兹简要分析如下，供参考。
一、对建设单位的法律影响
1． 明确物业管理区域的划分原则与备案手续
第七条 物业管理区域的划分以有利于实施物业管理为原则，综合考虑规划条件、建筑物规模、共用设施设备、业主人数、自然界限、社区布局、社区建设等因素确定。
规划行政主管部门在审查住宅建设工程设计方案时，应当听取物业所在地的县（市、区）物业管理行政主管部门对物业管理区域划分的意见。
建设单位应当根据物业建设用地规划许可证确定的红线图范围，结合物业的共用设施设备、社区建设等因素划定物业管理区域。物业的配套设施设备共用的，应当划定为一个物业管理区域；配套设施设备能够分割、独立使用的，可以划定为不同的物业管理区域。
第八条 新建物业出售前，建设单位应当将划定的物业管理区域向物业所在地的县（市、区）物业管理行政主管部门备案，并将经备案的物业管理区域在商品房买卖合同中明示。
已划定物业管理区域并实施物业管理但尚未向物业管理行政主管部门备案的，由物业服务企 业向物业所在地的县（市、区）物业管理行政主管部门备案。
已投入使用但尚未划分物业管理区域的，由县（市、区）物业管理行政主管部门会同街道办事处（乡镇人民政府）征求相关业主意见后确定物业管理区域。
2． 明确规定筹备召开首次业主大会会议所需费用由建设单位承担
第十五条 符合成立业主大会条件的，街道办事处（乡镇人民政府）应当在收到建设单位或者十人以上的业主公开联名提出筹备业主大会书面申请后六十日内，组织成立首次业主大会筹备组。
筹备召开首次业主大会会议所需费用由建设单位承担。
3． 新增规定建设单位提供前期物业管理开办费
第三十二条第三款 建设单位应当提供前期物业管理开办费，用于购买物业办公设备等固定资产。所购资产归全体业主所有，由物业服务企业使用。
4． 明确规定物业服务用房的配置标准
第三十五条 新建住宅物业管理区域内，建设单位应当按照不低于地上地下总建筑面积千分之四的比例配置物业服务用房，低于一百平方米的按照一百平方米配置，并无偿移交。其中，用于业主委员会议事活动用房的，应当按照配置物业服务用房的比例合理确定，一般按照建筑面积二十至四十平方米配置。
集中建设的保障性住房还应当按照不低于总建筑面积千分之三增加配置物业服务经营性用房，收益用于弥补物业服务费不足。
配置物业服务用房、业主委员会议事活动用房、物业服务经营性用房的具体标准，由设区的市人民政府制定。
第三十六条 物业服务用房应当是地面以上的房屋，由建设单位装修，具备独立、正常使用功能，相对集中安排在住宅小区中心区域或者住宅小区出入口附近。物业服务用房设置在住宅楼内的，应当具有独立的通道。
物业服务用房不计入分摊公用建筑面积，其所有权属于全体业主。建设单位在申请办理房屋所有权初始登记时，应当注明物业服务用房并申请登记。
物业服务用房不得买卖和抵押。
5． 新增规定建设单位交存专项资金
第七十五条 住宅物业交付使用后，电梯、消防等设施设备的日常维护费用由业主承担；其更新和改造按照相关法律、法规执行，所需资金由业主承担，政府可以给予补贴。
本条例施行后受让土地的住宅物业配置电梯的，建设单位应当在交付使用前按照建筑安装总费用百分之一的比例交存资金，专项用于电梯、消防等设施设备的更新和改造。该资金归业主所有,纳入物业管理区域住宅专项维修资金管理。
6． 明确规定前期物业服务费用未约定的法律后果
第三十三条 建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容，或者同时签订前期物业服务委托协议，对前期物业服务的内容予以约定。
第三十四条 前期物业服务费用由物业买受人按照房屋买卖合同约定的标准承担，房屋买卖合同未约定的，由建设单位承担。
已竣工但尚未售出或者尚未交付物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位全额承担。
7． 明确“首先满足业主的停车需要”的处理方式，禁止“只售不租”
第六十二条 物业管理区域内规划用于停放汽车的车位、车库，建设单位应当首先满足本区域内业主的停车需要，其归属由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
建设单位办理商品房房屋预销售登记后出售或者附赠的车位、车库，应当明示并在物业管理区域内显著位置公示拟出售车位、车库的产权证明文件和出售价格。拟出售车位、车库数量少于本区域要求购买车位、车库业主的房屋套数时，应当通过抽签等公平方式确定，每户业主只能购买一个车位或者车库。
建设单位未出售或者未附赠的车位、车库，应当优先出租给本区域内业主，租金按照价格行政主管部门核定的标准执行；业主要求承租车位、车库的，建设单位不得只售不租。拟出租车位、车库数量少于本区域要求承租车位、车库业主的房屋套数时，应当通过抽签等公平方式确定给未购买或者未受赠车位、车库的业主，每户业主只能承租一个车位或者车库。
在首先满足本物业管理区域内业主的购买和承租需要后还有多余车位、车库的，可以出租给本物业管理区域外的使用人，但租赁期限不得超过六个月。
第八十八条 违反本条例第六十二条第三款、第四款规定，建设单位将未出售或者未附赠的车位、车库不优先出租给本区域内业主，或者将多余车位、车库出租给本物业管理区域外使用人的租赁期限超过六个月的，由县（市、区）物业管理行政主管部门责令限期改正，没收违法所得；逾期不改正的，处五万元以上十万元以下罚款。
违反本条例第六十二条第三款规定，建设单位对业主要求承租的车位、车库只售不租的，由县（市、区）物业管理行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处十万元以上五十万元以下罚款。
8． 明确人民防空用工程平时用作停车位的使用办法，收益不属于建设单位。
第六十六条 物业管理区域内依法配建的人民防空工程，应当按照设计文件在实地标注。
物业管理区域内依法配建的人民防空工程平时用作停车位的，应当向全体业主开放，出租的租赁期限不得超过三年，不得将停车位出售、附赠。
人民防空工程平时用作停车位收取的汽车停放费、租金，应当依照有关规定，用于该人民防空工程设施的维护管理和停车管理的必要支出，有剩余费用的按照本条例第六十五条第一款规定使用。管理办法和具体收费标准由省价格行政主管部门会同物业管理、民防等行政主管部门制定并公布。
第六十五条第一款 业主大会成立前，需要占用业主共有的道路或者其他场地停放汽车的，应当在前期物业服务合同中约定。物业服务企业应当将汽车停放费单独列账，所得收益的百分之七十纳入住宅专项维修资金，其余部分可以用于补贴物业服务费。
第八十九条 违反本条例第六十六条第二款规定，将平时用作停车位的人民防空工程不向全体业主开放、出租停车位的租赁期限超过三年或者将停车位出售、附赠的，由县级以上民防行政主管部门责令限期改正，没收违法所得；逾期不改正的，处五万元以上二十万元以下罚款。
9． 明确规定专业经营设施设备的验收与移交程序
第三十七条 新建住宅物业管理区域内的供水、供电、供气、供热等终端用户的分户计量表或者终端用户入户端口以外的专业经营设施设备，应当符合国家技术标准和专业技术规范。
建设单位在组织竣工验收时，应当通知供水、供电、供气、供热等专业经营单位参加；在竣工验收合格后，应当将住宅物业管理区域内专业经营设施设备移交给专业经营单位负责管理。专业经营单位应当接收并承担维修、养护和更新的责任，有关费用由专业经营单位承担，但二次供水设施的费用承担，按照《江苏省城乡供水管理条例》有关规定执行。
本条例实施前建设的住宅小区内的专业经营设施设备，业主大会决定移交给专业经营单位管理的，专业经营单位应当接收。具体实施办法由设区的市人民政府制定。
专业经营设施设备包括变（配）电、二次供水、燃气调压、供热等设施设备及相关管线。
二、对物业服务企业的法律影响
1． 明确规定物业承接查验的程序及法律后果
第四十条 物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部分、共用设施设备进行查验。物业承接查验应当遵循诚实信用、客观公正、权责分明以及保护业主共同财产的原则。
教育部办公厅、卫生部办公厅关于印发《全国成人高等医学学历教育（专升本）主要课程目录及课程基本要求（试行）》的通
教育部、卫生部
教育部办公厅、卫生部办公厅关于印发《全国成人高等医学学历教育（专升本）主要课程目录及课程基本要求（试行）》的通知
教高厅〔2004〕18号
现将《全国成人高等医学学历教育（专升本）主要课程目录及课程基本要求（试行）》（以下简称《基本要求》）印发给你们，请参照执行，并将有关事宜通知如下：
一、《基本要求》是国家为实现成人医学教育的培养目标和培养要求，根据各门课程在某一专业中的地位和作用而确定的，是该专业学生在学习课程时必须达到的基本合格标准；是编写教材、教学工作监督检查的重要依据。
二、《基本要求》所列课程为现有定义上的课程规范名称。各课程所列内容为教学知识基本点、能力基本点，如有课程结构改革，以达到知识、能力基本点要求为准。《基本要求》适用于所有开设所列专业专科起点本科层次成人医学学历教育的学校。
三、其它医药卫生类专业专科起点本科层次的课程基本要求可参照《基本要求》的结构和内容制定。
四、各高校应根据《基本要求》，结合本校的实际情况，调整、制订教学大纲，组织教学活动，保证教学质量。
《基本要求》是我国成人高等医学学历教育的指导性教学文件之一，对规范成人高等医学教育，保证教学质量，提高医药卫生人才素质具有重要意义。各省、自治区、直辖市教育、卫生行政部门要密切配合，加强对有关学校的指导，认真组织实施，并及时将有关情况反馈教育部、卫生部。
附件略
