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审理商品房买卖合同纠纷案件的思考及作法

黑龙江省北安市人民法院 王丹　王长君

一、商品房买卖合同的效力问题
　　对商品房预售合同的效力问题，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》及最高人民法院有关领导对该规定所作的说明已作了较明确的阐述，容易理解，操作性较强。但对于商品房现售的条件，法律和行政法规未作明确规定，对现售合同的效力问题，上述司法解释亦未作规定。实践中对此有不同认识。若将《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条规定的未依法登记领取产权证书的房地产不得转让（当然包括商品房买卖）作为强制性规定理解，则商品房现售合同生效条件应为房地产依法登记领取权属证书。但上述理解显然与建设部《商品房销售管理办法》第七条规定的商品房现售条件不符。若不作上述理解，则违规开发的商品房，只要已竣工，只要不具备导致合同无效的其它事实，买卖即为合法有效的合同而受法律保护，不利于保护消费者的权利，因为没有行政法规和法律对商品房现售条件作其出限制性规定，《商品房销售管理办法》只是部门规章。笔者认为，在商品房现售合同的效力问题上，我国法律存在漏洞，急需相关的立法和司法机构作出补充。笔者主张，在目前的法律框架内，可以将《商品房销售管理办法》第七条规定的商品房现售条件与《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项的规定结合起来作为商品房现售合同的生效条件，如商品房不符合《商品房销售管理办法》第七条规定的条件，则可以商品房买卖合同损害社会公共利益为由，援引《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项的规定确认其无效。如此补充现有法律的漏洞。
二、商品房买卖合同的分类
这是每个审判员审理商品房买卖合同案件时首先要解决的问题。 关于商品房买卖合同的分类，对行政执法和司法最有影响和意义的分类是分为商品房现售和商品房预售两种。这是根据商品房开发建设过程并结合合同成立时间对商品房买卖合同进行的分类。鉴于有关法律和司法解释对上述两种合同的生效条件等分别作出了规定，上述合同分类问题的影响则直接及于法律适用和合同效力的认定，决定着案件审理的方向。根据建设部制定的《商品房销售管理办法》第三条的规定，商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为；商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。对于已竣工未验收和验收未达合格标准的商品房，其买卖合同应按预售还是按现售处理，笔者认为，将上述商品房按现房处理、归于不符合法定条件的现房更符合我国法律区分现房和预售的初衷：允许房地产开发商预售商品房是为了房地产开发企业能在工程建设过程中取得部分资金，且该资金必须用于工程建设；预售是一种特殊的销售，预售的商品房至少还在建设中。上述理解亦符合国人对现房和期房的一般理解：盖好了的房子是现房，尚未施工和正在施工的房产为期房。基于此，笔者主张将上述房产的买卖纠纷适用现售合同的相关规定调整，其结果是区分预售和现售以工程是否竣工为据。这其中实际隐含着已竣工未验收或验收不合格的房产是不符合法定入市条件的现房这一观念，和合法与不合法的合同只要种类相同即适用相同的法律规范的理念。
三、因房屋存在质量问题解除合同的条件
房屋主体质量经鉴定不合格应解除合同，因法有明文规定，现在审判实践中已是共识。但对一般房屋质量问题达到什么程度，当事人可以请求法院解除合同，实践中却存在很大分歧。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。该条显然是对《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定的解除合同的条件，即“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”在商品房买卖合同中的解释和应用，但商品房质量问题到什么程度为“严重影响居住使用”？该条解释的可操作性不强，依赖于法官的自由裁量。有人认为，商品房正常的“居住使用”主要以安全为标准，只要房屋能安全的居住使用，其它质量问题不会严重影响居住使用；其他人认为，“居住使用”不仅以安全为条件，与房屋价值相应的舒适和美观亦是正常居住使用的标准，如房屋不具备与其价值相应的舒适和美观程度，亦应认定为严重影响居住使用。笔者同意第二种观点。
四、关于商品房买卖合同缔结过程中欺诈行为的认定
在商品房买卖活动中进行欺诈和恶意违约的要承担最高至双倍购房款的惩罚性赔偿责任，是最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定中的亮点。上述规定是根据《中华人民共和国合同法》和《中华人民共和国消费者权益保护法》的相关规定确定的，明确了双倍赔偿在商品房买卖纠纷中的适用范围，防止其运用的任意性，对于正确维护开发商和消费者双方的利益起到了一定作用。实践中，因恶意违约行为客观性较强，较易审查和认定；而对于欺诈行为如何认定，实践中审判人员的认识不一。笔者认为，上述司法解释中的欺诈行为源于《中华人民共和国民法通则》和《中华人民共和国合同法》对欺诈行为的规定。根据上述法律及相关司法解释的规定，欺诈行为主要可以划分为两类：即故意隐瞒真实情况和虚假陈述。在上述两种欺诈行为中，虚假陈述是作为，客观性较强，当事人举证不易，但法院认定不难，在此不作论述。对于故意隐瞒真实情况如何理解和认定，争论很多。根据王利明教授的观点（见王教授所著《违约责任论》有关内容），有义务告知对方真实情况而故意不告知，应认定为故意隐瞒，并提出认定故意隐瞒的关键是确定是否有义务向对方陈述真实事实。笔者认为，上述观点从理论上为我们确认隐瞒行为，提供了简明和可操作的规则。但王教授未对如何认定“故意”发表意见。笔者认为，按一般的理解，故意隐瞒显然不包括不知道或因过失而未告知的情况。应该承认，存在由于过失而隐瞒真实情况的可能。这就要求查明当事人的主观情况，如是否知道或应当知道真实情况，结合法律是否确定其有告知此真实情况的义务，若均是确定的，而当事人未告知，并造成对方陷入错误认识，则可认定欺诈行为成立。欺诈行为一般较难认定，但笔者认为，有关的法条上有“故意”二字，就应该如此理解和操作，查明不了，依法不予认定即可，但不能推定。
五、审判实践中的几点做法：
1、对开发商开发的房屋质量问题，审理时把握“是否根本违约”这一关键。如果存在房屋主体结构质量不合格不能交付使用、因房屋质量严重影响正常居住使用等根本违约情形的，可以判决退房并赔偿损失。在审判实践中遇到的多数案件是开发商违约但不构成根本违约的，如一般质量问题、面积存在少量误差等，这种房屋质量问题被发现时，多数消费者已经入住，有些已经对房屋进行了装修，如果判决退房，会使双方损失扩大，可判决开发商对房屋进行维修或进行赔偿，从而最大限度地维护社会稳定和秩序。
2、在不能交付或不按期交付商品房纠纷的处理上，着重保护预购方的合法权益。在商品房预售合同纠纷中，预售方不能交付或不按期交付商品房的纠纷也占有相当大的比例。这种纠纷的形成原因是多方面的。有的是因为预售方的建房资金不到位而引起的，有的是因为预售方将商品房转卖给第三人引起的，等等。对于这类纠纷，较难处理的问题是判定继续履行合同还是解除合同。在预售方不能按合同交付房屋的纠纷中，多数预购方都要求预售方退还房款（解除合同）并承担违约责任。当然，也有的预购方要求预售方继续履行合同并承担违约责任。对于这类纠纷，在坚持合同效力的前提下，切实维护预购方的合法权益。一方面，在预售方有能力继续履行合同的情况下，应当要求预售方继续履行合同并承担违约责任。否则，如果判定解除合同，退还房款，则可能由于预售方无力退款而使预购人的合法权益得不到保障；另一方面，在预售方没有能力继续履行合同的情况下，而预售方又有足够的资金可以退还房款的，则可以解除合同，退还房款并承担违约责任。如果预售方既无继续履行合同的能力，又无退款的能力，则可以采取一定的保全措施，以保护预购方的合法权益。在这种情况下，应当判决解除合同，责令预售方承担违约责任，并对预售方已建的商品房或土地使用权依法进行强制拍卖，以拍卖的价款退还预购方的房款。
3、.抓争议的主要焦点。商品房买卖纠纷案件，当事人会有几种乃至十几种诉讼请求。在调解时，抓住主要矛盾，有的放矢地做工作，才有调解成功的可能。如我院审理的李某等商户诉黑龙江长宏房地产有限公司商品房买卖纠纷一案，原告提起的诉讼请求有十一项，但经过与合同对比分析，合法的请求只有三项，而在这三项的合法请求中最主要的是支付预期交房违约金。抓住这个主要争议焦点，法官有针对性地做双方当事人的工作，很快促成双方达成调解协议。

湖南省人大常委会


湖南省省级以上各级人民代表大会常务委员会监督本级人民法院、人民检察院工作的规定
湖南省人大常委会



（1989年8月16日湖南省第七届人民代表大会常务委员会第十次会议通过）


第一条 为保证县级以上各级人民代表大会常务委员会（以下简称人大常委会）依法监督本级人民法院、人民检察院（以下简称两院）的工作，支持两院依法独立行使职权，根据宪法和法律制定本规定。
第二条 人大常委会对两院的下列工作实施监督：
（一）实施宪法和有关法律、行政法规、地方性法规的情况；
（二）执行上级和本级人民代表大会及其常委会有关决议、决定的情况；
（三）人大常委会职权范围内的涉及两院的其他监督事项。
第三条 人大常委会听取和审议两院的工作汇报，必要时作出相应的决议或决定。
人大常委会在听取和审议两院工作汇报时，常委会组成人员提出的询问，两院应派人作出答复。
人大常委会在听取和审议两院工作汇报时，常委会组成人员提出的意见和建议，由常委会的办事机构综合整理分送两院。其中要求答复的，两院应作出书面答复。
第四条 人大常委会会议期间，常委会组成人员可以依照法律规定向会议书面提出对两院的质询案。
质询案由主任会议决定交受质询机关在常委会会议上或有关的专门委员会会议上作口头或书面答复。作口头答复的，由受质询机关的负责人到会答复；作书面答复的，由受质询的机关负责人签署。
专门委员会听取答复时，应邀请提质询案的常委会组成人员出席会议，发表意见。专门委员会听取答复后，应当向常委会会议提出报告。
第五条 人大常委会认为必要时，可以就两院工作中的重大违法问题组织调查委员会进行调查。调查委员会应将调查结果向常委会提出报告。
接受调查的机关和个人，应当如实反映情况，提供证据和材料。
第六条 人大常委会可以组织常委会组成人员和本级人大代表，对两院的工作进行专项或全面的视察。被视察的机关应当如实汇报情况。视察中发现的重大问题，由主任会议决定交有关机关办理，并要求作出答复；必要时由主任会议提请常委会会议审议。
第七条 人大常委会主任会议和有关的专门委员会可以听取两院的专项工作汇报，提出意见和建议。其中要求答复的，两院应作出答复。
第八条 人大常委会主任会议可以根据人大代表的要求约请两院负责人听取人大代表的意见和建议。两院负责人应如实说明情况，回答问题。
第九条 人大常委会受理的公民对两院及其工作人员的申诉控告，一般由常委会的办事机构或专门委员会交两院办理；常委会的办事机构、专门委员会认为重要的，应当提请主任会议决定交办。
人大常委会交办的申诉控告，两院应认真办理，其中要求报处理结果的，应在三个月内提出报告。三个月未办理终结的，应作出说明。
第十条 人大常委会对交两院办理的申诉控告认为处理不当的，可以要求两院作出说明或进行复议。必要时，经主任会议研究可以调阅案卷，组织调查。其中重要的问题，可以要求有关机关负责人向主任会议或常委会会议汇报。
第十一条 省人大常委会应加强对设在地区的两院工作的监督。省人大常委会设在地区的联络工作委员会发现本地区两院工作中的问题，应及时向省人大常委会提出报告。
第十二条 两院研究部署全局性工作的重要会议应通知人大常委会。最高人民法院和最高人民检察院的司法解释，上级人民法院、人民检察院的政策规定，以及两院自己发布的重要文件，应转送或抄报人大常委会。人民检察院对其他司法机关提出的纠正违法的检察文书应抄报人大常委
会。
第十三条 对两院工作人员的违法行为，有关机关应严肃查处，不得庇护。发现庇护工作人员违法行为的，人大常委会主任会议可以组织调查。主任会议根据调查结果，责成有关机关依法处理，或者提请常委会会议审议。
第十四条 人大法制（政法）委员会或常委会的法制工作机构，负责办理常委会对两院实施监督方面的日常工作。
第十五条 县级以上各级人大常委会监督本级人民政府公安、司法行政部门的工作，参照本规定执行。
第十六条 本规定自1989年10月1日起施行。



1989年8月16日